Выросла переплата после рефинансирования – это законно? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Выросла переплата после рефинансирования – это законно?

– В 2016 году подала заявление в Сбербанк о снижении процентов по ипотечному кредитованию. В результате снижения банк изменил суммы платежей на все оставшиеся годы таким образом, что сумма переплаты по процентам увеличилась на 420 тысяч. Насколько это законно? Ставка снижалась по заявлению в связи со снижением ставки Центробанка. Никакого договора не подписывала, пришло смс накануне очередного платежа с указанием суммы, которую надо внести. График платежей не присылали, так как находилась в декретном отпуске по уходу за внучкой в другом регионе. График взяла только через полтора года. Результат таких платежей, что переплата вырастает на 400 с лишним тысяч, увидела недавно.

kapustin_igor/Depositphotos

 

Отвечает член общественного Совета при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, эксперт в области строительства Рифат Гарипов:

Сумма переплаты при ипотечном кредитовании напрямую не зависит от величины процента. Более очевидная зависимость здесь прослеживается от срока кредитования. Банк формирует предложение таким образом, чтобы получить больше денег и минимизировать свои риски. Эти два условия удовлетворяются при увеличении периода, в течение которого клиент будет выплачивать свой долг. Чем меньше клиент платит ежемесячно, тем дольше ему придется выплачивать взятую у банка сумму кредита и выше будет сумма переплаты, даже если процентная ставка по кредиту невысока. 

Сейчас большинство банков, в том числе и Сбербанк, для расчета выплат по ипотеке используют формулу аннуитетного платежа, которая сложна для понимания клиентов без финансового или банковского образования. На сайте каждого банка имеется ипотечный калькулятор, с помощью которого можно ввести первоначальный взнос, сумму займа, процентную ставку, срок кредитования и узнать суммы ежемесячных платежей и переплаты. Сравнив суммы переплаты при разных процентных ставках, можно заранее понять, выгодно ли подавать заявление о снижении процентов по ипотечному кредитованию.


Что делать, если снизился доход, а за ипотеку надо платить?

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?


При использовании дифференцированной формы оплаты достаточно знать, что процент по ежемесячным выплатам начисляется на сумму остатка долга, чтобы увидеть прямую зависимость переплаты от срока погашения кредита. Здесь все прозрачно и просто. Чем быстрее клиент выплатит кредит, тем стремительнее будет уменьшаться оставшаяся сумма долга. Но такая форма оплаты невыгодна банкам, а потому в настоящее время ее практически не используют.

В любом случае результат, полученный на ипотечном калькуляторе, будет несколько отличаться от реального. Виртуальные вычисления помогут отследить лишь общую тенденцию увеличения или сокращения переплаты при разных процентных ставках. Сотрудник банка дополнительно учтет форму оплаты, даты выдачи и погашения кредита, сумму страхования, комиссионные сборы за услуги оценщика, нотариуса, выдачу кредита, работу с документами и другие предусмотренные в договоре выплаты. В первоначальном договоре с банком также могут быть указаны штрафы за досрочное расторжение.

На изучение договора банки обычно выделяют пять дней. При отсутствии понимания или согласия с отдельными пунктами договора всегда можно обратиться к сотруднику банка за разъяснением. Также если сотрудник банка допустил ошибку, банки всегда идут навстречу и корректируют первоначальный договор. Только при внимательном изучении всех документов можно понять, правомочны ли действия банка.

Если бы у Вас были серьезные сомнения до подписания документов, можно было бы обратиться к стороннему юристу за консультацией. Если клиент уже подписал договор, значит, он согласился на условия, предложенные банком.

Отвечает начальник управления клиентского обслуживания АО «Банк Развитие-Столица» Сергей Фарберов:

Вероятно, после получения запроса на снижение процентной ставки банк также предложил увеличить срок кредитования. При незначительном снижении ставки и увеличении срока кредита итоговая переплата по процентам возрастет, так как при увеличении срока кредита уменьшается ежемесячный платеж по погашению тела кредита и, как следствие, растет общая сумма процентов к выплате.

Также, возможно, клиент обратился не с запросом на снижение процентной ставки, а с запросом на снижение ежемесячного платежа. Банк мог увеличить срок кредита или поменять график платежей с дифференцируемого на аннуитетный. В обоих случаях ежемесячные взносы в погашение тела кредита уменьшились (за счет этого и сокращается ежемесячный платеж), и это привело к увеличению общего количества процентов к выплате. Все перечисленные варианты законны.


Рефинансирование ипотеки

Как я снизил ставку по ипотеке на 4%: личный опыт


Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник: 

Для того чтобы выяснить, насколько законны действия банка, необходимо уточнить, на каких именно условиях он снизил Вам процентную ставку. Например, если ставка была снижена и одновременно был увеличен срок кредита, то переплата вполне может иметь место быть, причем законная.

Важный момент заключается также в тексте заявления, которое Вы писали. Возможно, если Вы заполняли заранее приготовленный для Вас бланк, в тексте бланка могло быть упомянуто, что Вы просите банк снизить Вам ставку и согласны на то, что срок кредита будет увеличен. Если же второго условия (об увеличении срока) не было, а по факту срок ипотеки был увеличен, то действия банка незаконны.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Вопрос не столько юридический, сколько арифметический. Для того чтобы понять, как образуется переплата, нужно изучить прежний и текущий графики платежей. Например, переплата может возникнуть при уменьшении ранних (текущих) платежей (аннуитетные платежи). Но в любом случае заемщик вправе досрочно погашать долг — полностью или частично. И тогда переплаты процентов не возникнет.

Отвечает юрист Станислав Соловьев:

В данном случае Вы имеете право обратиться в Сбербанк с просьбой предоставить формулу и процедуру расчета Ваших ипотечных платежей и самостоятельно произвести расчет Вашей кредитной нагрузки. Если она не будет соответствовать изначальным условиям договора или сумма, рассчитанная Вами, будет отличаться от той, что Вы платите в Сбербанк, Вы можете подать претензию с требованием о зачете излишне уплаченных платежей в счет ипотеки или возврата излишне уплаченных средств.


Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?


Отвечает инвестиционный аналитик, тьютор Минфина по повышению финансовой грамотности взрослого населения Оксана Скакун:

Очень мало информации в запросе. Важно понимать, какой график погашения был по кредиту (аннуитетный или дифференцированный), как было сформулировано заявление и что содержит сам договор ипотеки.

Допустим, у Вас аннуитетный платеж (одинаковый на всем сроке кредита) и Вы подавали заявление на уменьшение ставки без изменения суммы платежа и срока кредита. Переплата увеличиться не могла.

Если же переплата у Вас увеличилась, то нужно уточнить, что было в заявлении. Затем стоит внимательно прочитать договор и после этого обратиться в банк за разъяснениями.  Возможные причины увеличения переплаты:

  • увеличение срока кредита при сокращении ежемесячного платежа без снижения ставки;
  • ввод дополнительной комиссии, начисление пени за просрочку (если была);
  • изменение порядка расчета (по сравнению с первоначальным расчетом).

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский:

Не видя всех документов (кредитного договора, заявления на снижение, ответа банка), могу предположить, что банк рассматривает снижение процентов по ипотечному договору ввиду их общего уменьшения, как рефинансирования. То есть закрывается предыдущий договор и открывается новый договор на новых условиях. При этом клиент возвращается в первоначальное положение распределения аннуитетного платежа. Получается пропорция: погашение процентов и тела кредита перераспределяется по-новому. Клиент опять начинает переплачивать проценты.

Также, возможно, увеличение переплаты связано с увеличением срока кредита. Но еще раз отмечу, что без документов мы можем только выдвигать версии.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Ипотечные каникулы: как взять, кому дают и по каким документам?

Как получить налоговый вычет по ипотечным процентам?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.