Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

— Хочу продать квартиру за 2,1 млн и приобрести 2 студии по 1 млн. Должна ли я оплачивать налог? Квартира меньше трех лет в собственности.

imagenokia_alexnet/Depositphotos

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц установлен Налоговым кодексом РФ. В плане налогообложения сделка продажи и сделка покупки недвижимости никак не связаны, поэтому ответ на Ваш вопрос будет утвердительный: НДФЛ с дохода от продажи квартиры за 2,1 млн платить нужно. Сумма налога составит 273 тысячи рублей. Но можно воспользоваться одним из установленных законом имущественных налоговых вычетов.


Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры


  1. Вычет при продаже имущества. Если срок минимального владения недвижимостью не истек, можно получить вычет на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости. Например, Вы купили указанную квартиру за 2 млн — это и будет сумма имущественного налогового вычета. В этом случае налог НДФЛ нужно заплатить с суммы в 100 тысяч рублей. И составит он 13 тысяч рублей. Вычет предоставляется после подачи в налоговый орган заявления с приложением документов, подтверждающих право собственности на квартиру и оплату ее стоимости продавцу. Это может быть выписка со счета, платежное поручение, расписка и т. д.
  2. Вычет при покупке недвижимости. Этот вычет можно получить единожды при покупке жилой недвижимости. Если приобретаемая студия является жилым помещением, а не апартаментами, то можно получить налоговый вычет с полной ее стоимости на сумму 130 тысяч рублей. Вычет предоставляется после подачи налоговой декларации 3-НДФЛ за период, в котором квартира была приобретена. Для получения вычета необходимо иметь официальный доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ. Если сумма дохода за один налоговый период (год) менее 1 млн рублей, оставшаяся часть вычета будет перенесена на следующий налоговый период.

Отвечает к. ю. н., практикующий налоговый консультант Роман Шишкин:

Действующее налоговое законодательство предусматривает необходимость уплаты налога при продаже объекта со сроком владения менее трех лет. Если продавцом является физическое лицо, сумма НДФЛ рассчитывается по стандартной ставке 13%. При этом 220 статья Налогового кодекса предусматривает, что налоговая база (в данном случае 2,1 млн рублей) может быть уменьшена на документально подтвержденные затраты на покупку квартиры, а при отсутствии таковых можно воспользоваться фиксированным вычетом в 1 млн рублей (тогда налоговая база составит уже 1,1 млн рублей).

Применительно к покупке двух студий по 1 млн рублей очевидно, что налог в данном случае не уплачивается. Более того, законодательно каждое физическое лицо единожды за всю жизнь может подать заявление и получить вычеты с покупки недвижимости в размере 2 млн руб. Таким образом, если сделки купли-продажи будут осуществлены в течение одного календарного года, то налог с продажи квартиры за 2,1 млн руб. будет начислен (с учетом описанных выше нюансов), но платить его фактически не придется, так как он будет перекрыт суммой налоговых вычетов от приобретенных объектов.


Как рассчитать налог при продаже квартиры?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?


Отвечает эксперт по налогам Евгения Зальцзейлер:

Конечно, Вы обязаны подать декларацию и заплатить подоходный налог (13%), если цена, за которую Вы купили квартиру, не превышает 2,1 млн. Сколько Вы планируете при этом купить квартир или студий, совсем не имеет значения, так как это другой вид сделки — покупка. Учитывая, что Вы владеете имуществом менее трех лет, то Ваш налог можно рассчитать двумя путями:

  1. Если у Вас сохранился договор купли-продажи и документы оплаты на эту квартиру, то Вы уплачиваете налог с разницы между продажной ценой (2,1 млн рублей) и ее себестоимостью (ценой покупки).
  2. Если у Вас не сохранились документы, то Вы можете применить вычет в 1 млн рублей и заплатить налог с 1,1 млн рублей (2,1 — 1 млн рублей).

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Существуют общие принципы налогообложения. В случае, если объект достался Вам по безвозмездной сделке, то единственный налоговый вычет, на который можно рассчитывать, — это 1 млн рублей. Однако, если Вы купите две студии по 1 млн рублей, то можно будет получить налоговый вычет при покупке. С 2 млн рублей он будет составлять 260 тысяч рублей (13%).


Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?


Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

НДФЛ Вам нужно уплатить в любом случае, поскольку это установленная налоговым законодательством РФ обязанность. Приобретение двух студий на эту обязанность не влияет. Неуплата налога может повлечь привлечение к налоговой ответственности, предусмотренной ст. 122 НК РФ. Но после покупки двух студий Вы получите льготу в виде права на оформление налогового вычета. Для этого необходимо будет подать в ФНС РФ заявление о его предоставлении. Более подробно ознакомиться с условиями его получения можно на официальном сайте ФНС. Там же можно скачать форму указанного заявления.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения НДВ Ксения Буслаева:

Налог уплачивается с дохода от перепродажи квартиры — разницы между стоимостью продажи и покупки. Если квартира приобреталась за 2,1 млн или более и это документально подтверждено (есть ДКП, ДДУ или УДДУ с указанием суммы покупки), то налог платить не нужно, так как собственник ничего не заработал на перепродаже. Даже если документального подтверждения суммы покупки нет, то сумма в 1 млн рублей не облагается налогом, то есть уплатить придется максимум 13% с 1,1 млн рублей.

Второй вариант: воспользоваться налоговым вычетом, если это не было сделано ранее. Налоговым вычетом, положенным при покупке жилья, можно полностью или частично покрыть НДФЛ от продажи другого имущества. Но для этого обе операции — продажа одной квартиры и покупка новых — должны произойти в один налоговый период. Налог с продажи составит 143 тысячи рублей (13% от 1,1 млн), а максимальная сумма налогового вычета — 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). Достаточно указать в одной декларации оба платежа, и если сумма одного покроет сумму другого, то налог платить не придется. Следует помнить, что налоговый вычет рассчитывается в первую очередь исходя из уплаченных за предыдущий период НДФЛ, а налоговая база размером в 2 млн рублей лишь ограничивает максимальный размер вычета.


Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Какой налог надо платить при договоре мены?


Отвечает налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с Налоговым законодательством РФ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, у Вас возникает доход, который облагается НДФЛ.

При этом Вы имеете право уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, которые понесли при покупке именно этой квартиры. Если таких расходов нет (к примеру, квартира была получена по наследству, в результате приватизации, дарения) либо расходы на покупку данной квартиры меньше 1 млн рублей, то Вы можете применить имущественный вычет при продаже в размере 1 млн рублей.

Налоговым кодексом РФ также предоставляется право физическим лицам при покупке жилой недвижимости на территории РФ воспользоваться имущественным вычетом на покупку. Данный вид вычета ограничен — 2 млн рублей.

Основные условия для получения данного вида налогового вычета — это наличие доходов, облагаемых по ставке 13%, и документов, подтверждающих расходы на покупку. Право на имущественный вычет при покупке возникает в момент государственной регистрации права собственности на объект либо при подписании акта приема-передачи с застройщиком (для ДДУ).

Имущественный вычет можно применить даже при условии, что у Вас нет иных доходов, кроме продажи квартиры. В связи с тем, что вычет применяется к совокупности всех доходов, облагаемых по ставке 13%, продажа квартиры не является исключением.

Соответственно, если Вы в один календарный год продадите квартиру и купите две студии, то имеете право применить имущественный вычет при покупке в размере 2 млн рублей, если ранее данным видом вычета не пользовались.

В своем вопросе Вы не указали, каким образом Вами была приобретена продаваемая квартира (покупка, приватизация, наследство или иное основание), но в любом случае Вы имеете право уменьшить свой доход от продажи суммарно на 3 млн рублей, из них 1 млн рублей — имущественный вычет при продаже, и 2 млн рублей — имущественный вычет при покупке.

Исходя из вышесказанного, при продаже квартиры за 2,1 млн рублей и покупке в этом же году двух студий по цене каждой 1 млн рублей налога к уплате в бюджет у Вас не возникает. При этом остается обязанность задекларировать доход от продажи квартиры до 30 апреля следующего года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как НДС 20% отразится на стоимости жилья?

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.