Покупать квартиру сейчас или после перехода на эскроу? - Полезные советы : Domofond.ru

Покупать квартиру сейчас или после перехода на эскроу?

Каждый, кто в последнее время задумывался о приобретении квартиры, слышал об эскроу-счетах, проектном финансировании. Однако, несмотря на информационную шумиху, многие до сих пор не могут понять, что представляет собой реформа долевого строительства и как она повлияет на цены на недвижимость. В чем реальный смысл изменений и что делать покупателям, рассказывает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

imageDevin_Pavel/Depositphotos

Предыстория

Основным законом, регулирующим рынок жилищного строительства, является Закон № 214-ФЗ от 29 декабря 2004 года. Он стал как одним из самых успешных, так и одним из самых критикуемых в стране. С одной стороны, 214-ФЗ систематизировал многие аспекты взаимоотношений застройщика и дольщика, а также решил проблему «двойных продаж». С другой стороны, исключить проблему «обманутых дольщиков» так и не удалось полностью, хотя государство предпринимало неоднократные попытки на этом пути.

Эскроу-счета – уже четвертная реформа за последние пять лет, в то время как предыдущие законодательные изменения не имели особого положительного эффекта. В итоге государство решило пойти на полное переформатирование системы взаимоотношений строителей и покупателей жилой недвижимости. Соответственно, в 214-ФЗ были внесены положения об обязательном использовании эскроу-счетов.


В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?


Суть реформы

На первый взгляд, суть реформы удивительно проста. Обманутые дольщики появляются, когда застройщик принимает деньги на стадии строительства, а затем не может построить дом в срок. Соответственно, появляется идея лишить застройщиков доступа к данным средствам на стадии проведения работ. Для этого введен механизм эскроу-счетов. Дольщики, как и раньше, будут заключать ДДУ на стадии строительства, но оплата по ним будет поступать не строителям, а блокироваться на эскроу-счетах в уполномоченных банках (65 крупнейших банков страны по списку ЦБ). Если застройщик построит дом в срок, то средства будут разблокированы в его пользу. Если проект превратится в долгострой, то дольщик сможет расторгнуть ДДУ и вернуть себе все уплаченные средства обратно. В итоге дольщик получает гарантированный возврат вложенных денег.

Подводные камни

Оборотной стороной реформы является увеличение себестоимости строительства. Это связано с тем, что средства дольщиков представляют собой практически бесплатный источник финансирования для строителей. В рамках новой схемы застройщики вынуждены обращаться за банковским кредитованием под 7–9% годовых.

Несмотря на перспективность данной идеи, одномоментно перевести все жилищное строительство на новые правила невозможно. По этой причине была разработана дорожная карта, поделившая реформу на три этапа.


Как выбрать новостройку и застройщика?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке


Первый, то есть подготовительный этап, предусматривающий наработку нормативно-правовой базы, должен был завершиться 1 июля 2018 года. Второй этап (переходный) длится до 1 июля 2019 года. Застройщики сами выбирали, работать им по старым или новым правилам. Третий и завершающий этап, стартующий после 1 июля 2019 года, предполагал, что любой проект с первым ДДУ, полученным после этой даты, должен содержать условие об оплате ДДУ через эскроу-счета.

Здесь важно обратить внимание на два очень важных элемента. Во-первых, закон не имел обратного действия, и проект, стартовавший по старым правилам, должен был по ним же и достраиваться. Во-вторых, правительство планировало, что к 1 июля 2019 года до 30% рынка добровольно перейдет на эскроу-счета.

Что на практике?

На первый взгляд, реформа выглядела довольно стройной, предусматривала время на подготовку и позволяла относительно плавно перевести рынок на безопасную схему продажи. Но практике все оказалось не так просто. Редакция 214-ФЗ, принятая до 1 июля 2018 года, и дальше корректировалась. Можно констатировать, что подготовительная стадия продолжается в течение переходного этапа и даже перейдет в завершающий период. Но самой главной проблемой стало почти полное игнорирование застройщиками добровольного перехода на эскроу-счета. Вместо планируемых 30% рынок получил 2-3% проектов.

В конце 2018 года была предпринята попытка форсирования реформы. Согласно закону № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, все проекты, начиная с 1 июля 2019 года, должны перейти на использование эскроу-счетов независимо от даты первого ДДУ. Исключение распространялось только на проекты в высокой степени готовности – в соответствии с критериями, определяемыми правительством. Данный закон имел эффект разорвавшейся бомбы. По расчетам Минстроя, такой жесткий переход привел бы к краху до 30% строительных компаний России (речь шла о 14 млн кв. метров). Для сравнения, в конце 2018 года в различных стадиях банкротства находилось 10 млн кв. метров жилья. Таким образом, формировался парадокс. Реформа, которая должна решить проблему обманутых дольщиков, могла бы привести к их дальнейшему увеличению в существенном количестве.


На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?


Чего ждать?

Однако надо отдать должное правительству, которое оперативно отреагировало на проблему и решило ее за счет установления максимально низкого уровня критериев строительной готовности. После 1 июля 2019 года до 95% всех старых проектов будет достраиваться по прежним правилам, то есть без использования эскроу-счетов.

В итоге мы подходим к этой дате с довольно интересной конфигурацией рынка. Большинство проектов продается без эскроу-счетов и сможет сохранить привычный формат работы. При этом все новые объекты начнут реализовываться по новым правилам, постепенно вытесняя старые ЖК. Данный процесс нельзя назвать быстрым. Себестоимость проектного финансирования на 10–15% выше прямого привлечения денег дольщиков. Следовательно, старые проекты экономически более рентабельны и конкурентоспособны по цене.

Покупатель, который сейчас рассматривает возможность приобретения квартиры на стадии строительства, должен определиться со своими приоритетами. На вооружение можно взять простую формулу «ДДУ с эскроу дороже, но надежнее» или «ДДУ без эскроу дешевле, но рискованнее». Если покупателю важнее всего надежность и гарантированная возвратность денежных средств, то имеет смысл подождать с приобретением квартиры до конца 2019 года. Если дольщик ограничен в своих возможностях, и рост цен критичен, то в таком случае целесообразно приобретать новостройки по старым правилам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.