— В договор ДДУ прописано «прокладка кабеля, устройство установочных коробов для монтажа выключателей и распаячных коробок для подключения осветительных приборов». В конце прописано, что перечень может быть изменен без предварительного согласия и уведомления дольщика. Проблема в том, что в отделке WhiteBox кабель для осветительных приборов не выведен к месту крепления люстры. Могу ли я по закону требовать устроить эту ситуацию?
Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:
По закону о долевом строительстве действия компании оправданы. Она может внести изменения в договор, если они существенно не влияют на продукт. Отсутствие кабеля для осветительных приборов в некоторой степени ухудшает качественные характеристики передаваемой квартиры, но не ограничивает ее использование. Тем не менее дольщик может потребовать устранить недоделку по закону о защите прав потребителей.
Вначале покупатель должен обратиться с официальной претензией к компании. Если она уклонится от выполнения работ, следующий шаг — обращение в суд. Либо при отсутствии реакции со стороны застройщика клиент вправе все сделать за счет собственных средств, сохранив платежные документы, и потом подать иск с требованием компенсации всех понесенных затрат. Как правило, суд в делах о защите прав потребителей встает на сторону дольщика.
Инструкция: как принять квартиру в новостройке
Приемка квартиры в новостройке без отделки
Так что совет: при обнаружении недоделок сразу занимать активную позицию в переговорах с застройщиком. В случае серьезности намерений со стороны дольщика компании нередко самостоятельно устраняют недостатки, когда претензии полностью обоснованы.
Отвечает юридический департамент компании Sminex:
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ, застройщик должен передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Чтобы понять, должен ли застройщик выводить кабель для осветительных приборов, необходимо ознакомиться с проектной документацией и декларацией. Если они предусматривают разводку электропроводки, то требовать ее прокладки можно.
Отвечает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов:
Вопрос содержит противоречие, которое невозможно устранить без ознакомления с документами. Согласно закону № 214-ФЗ, квартира должна передаваться дольщику в состоянии, соответствующем договору и проектной документации. В вопросе указано, что договорные условия прокладки кабеля отличаются от условий WhiteBox. Исходя из этой логики, получается, что отделка WhiteBox идет вне рамок договора участия в долевом строительстве. Важно понимать, где, как и каким образом прописаны обязательства застройщика и дольщика по выполнению отделки WhiteBox.
Если же рассматривать общие положения закона, то, согласно п. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в процессе приемки квартиры вправе потребовать устранить замечания, связанные с расхождением характеристики передаваемого жилья и договора. Указанное в договоре право застройщика изменить условия данного договора в одностороннем порядке на практике сложно реализуемо для строителей. Для такого изменения застройщик обязан вначале внести соответствующие правки в проект строительства жилого дома. Если проект не откорректирован, то одностороннее изменение условий договора участия в долевом строительстве незаконно даже при наличии соответствующей оговорки в самом договоре.
Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?
Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вы можете направить соответствующую претензию застройщику, чтобы вам пояснили, как действовать в сложившейся ситуации. В случае, если таким образом вопрос не решился, то можно обратиться в суд.
Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:
Прежде всего стоит учитывать, что указанный вами договор является смешанным в связи с тем, что, помимо положений ДДУ, он содержит положения договора подряда (отделка квартиры), в котором вы являетесь заказчиком, а застройщик — подрядчиком. Плюс к этому на данные положения распространяются и положения о бытовом подряде, так как вы, как заказчик, являетесь физическим лицом.
В типовых ситуациях (так же, как и в вашем случае) заказчиком и подрядчиком определяется перечень работ или смета, которая в силу общих положений гражданского законодательства о договоре подряда становится частью договора подряда с момента ее подтверждения вами, то есть с момента подписания всего смешанного договора.
Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. При этом стоимость работы в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон.
Работа оплачивается заказчиком после ее окончательной сдачи подрядчиком. С согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путем выдачи аванса.
Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?
Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?
В случае, если договором был предусмотрен такой вид работ, как «прокладка кабеля для осветительных приборов к месту крепления осветительного прибора», и работа оплачена по смете или по иному оговоренному перечню, подрядчик не может отказаться от исполнения вышеуказанной обязанности или односторонне исключить указанный вид работ.
В том случае, если указанный вами вид работ был односторонне исключен из перечня (сметы) в связи с тем, что подрядчик не смог при подписании предусмотреть полный объем расходов, такое исключение также является незаконным.
В силу п. 6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
Законом вам представлена возможность устранения сложившейся ситуации, если смета (перечень работ) в действительности содержала такой вид работ, как «прокладка кабеля для осветительных приборов к месту крепления осветительного прибора».
Вы можете потребовать у подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения установленной за работу цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков в случае, если право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда или предусмотрено возмещение понесенных вами расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.
Важно помнить, что требовать устранения вы можете в течение гарантийного срока или, если он не установлен, в течение разумного срока, который составляет 2 года.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Плюсы и минусы типов отделки в новостройке
