Моя доля: как купить комнату в квартире - Полезные советы : Domofond.ru

Моя доля: как купить комнату в квартире

Часто случается, что денег на покупку целой квартиры нет, но имеются средства для приобретения ее части – комнаты. Какие нюансы есть у такой сделки, какие документы следует запросить у продавца и что важно знать про дома, попадающие под программу реновации, читайте в материале.

NewAfrica/Depositphotos

 

Доля или комната

Перед тем, как оформлять сделку купли-продажи, нужно понимать, что вы покупаете: отдельную (обособленную по документам) комнату или долю в общей долевой собственности на квартиру.

«В первом случае речь идет о выделенной части квартиры, отдельном объекте недвижимости с определенным метражом и своим кадастровым номером. Во втором продается, по сути, не комната, а часть права собственности на квартиру», – рассказывает руководитель ООО «ЦПО ГРУПП» Анна Коняева.


Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье


При покупке доли

При покупке доли в квартире должна быть соблюдена процедура ее преимущественного выкупа другими владельцами долей в этом жилье. Продавец обязан письменно уведомить соседей-собственников о своем намерении и предложить им приобрести свою «недвижимость».

«По общему правилу ответ на такое уведомление должен быть предоставлен в течение 30 дней с момента извещения. Однако найти владельцев долей в квартире для их извещения порой бывает проблематично, так как они фактически могут не проживать там и находиться в неизвестном для продавца месте. В связи с этим процедура преимущественного выкупа может значительно затянуться», – комментирует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Месячный срок можно не соблюдать, если все собственники остальных долей письменно откажутся от реализации своего преимущественного права. В этом случае долю можно продавать до истечения месяца.

«Перед такой сделкой покупателю следует удостовериться, что соседи отказались от покупки. Об этом должен быть составлен нотариально заверенный документ», – рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

Важность соблюдения права преимущественной покупки состоит в том, что при  нарушении этой процедуры собственники других долей могут в течение 3 месяцев оспорить сделку и потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

«Если в течение месяца никто из собственников не приобретет долю по назначенной продавцом цене, она может быть продана любым лицам. Но за цену и на условиях, которые были предложены сособственникам, не ниже и не выше. Это важный момент», – отмечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская.

В случае же покупки обособленной комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, описанный выше риск исключается, дополняет Иван Иутин.


Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

6 главных вопросов о дарении недвижимости


Купля-продажа или дарение

Многие продавцы предлагают оформить покупку доли в квартире не договором купли-продажи, а договором дарения. Мотив – чтобы избежать процедуры преимущественного права выкупа. По мнению юристов, идти на такие условия нельзя.

«В том случае, если факт заключения договора дарения станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), он может быть признан недействительным», – комментирует Оксана Васильева.

Кроме того, в большинстве случаев продавец не является для покупателя близким родственником. Поэтому последнему придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог 13% от стоимости доли, которая указана в договоре дарения (при ее отсутствии – от средней рыночной цены).

Документы

Продажа доли требует обязательного нотариального удостоверения При сделке купли-продажи комнаты это не нужно. Однако в обоих случаях необходимо тщательно изучить историю будущего приобретения. Для этого следует проверить все сведения о продаваемом имуществе/имущественном праве и продавце, советует Анна Коняева и приводит примерный список документов, которые нужно запросить:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие документы на комнату (договор дарения, купли-продажи, справка ЖСК о выплаченном пае или иные документы);
  • доказательства оплаты данной комнаты;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт (план);
  • документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • сведения о наличии или отсутствии прав детей на жилплощадь;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети);
  • выписка из домовой книги с данными о жильцах;
  • соглашение или решение суда о порядке пользования имуществом (при наличии);
  • договор с управляющей компанией (при наличии).

Дополнительную информацию можно получить из открытых источников: на сайтах судов, ФНС, ФССП, Росреестра и т.д.


Как купить комнату

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?


Что еще проверить

Обязательно следует проверить финансовое положение продавца. Нужно убедиться, что он не находится в предбанкротном состоянии. Если его признают банкротом, сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

«О тяжелой финансовой ситуации продавца могут свидетельствовать, в частности, судебные споры, в которых он выступает ответчиком, а также многочисленные объявления о продаже недвижимости, размещенные приблизительно в одно и тоже время», – перечисляет Иван Иутин.

Риск

Как рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко, в последнее время популярна следующая схема: инвесторы выкупают первые и вторые этажи над нежилыми помещениями, выводят коммуникации в каждую отдельную комнату и продают их.

«Оформить такие комнаты как отдельные жилые помещения со своими кадастровыми номерами и лицевыми счетами никогда не удастся. По сути, вы покупаете только долю в многокомнатной квартире. При любой проверке новых собственников заставят вернуть все в прежнее состояние и определить порядок пользования имуществом», – дополняет Елена Мищенко.


Можно ли купить комнату у родственника по маткапиталу?

Какую ответственность несет агентство недвижимости?


Покупка комнаты/доли и реновация

С декабря прошлого года в силу вступил закон о комплексном развитии территорий (КРТ), или «всероссийской реновации». В связи с этим резко повысился спрос на комнаты в домах, попадающих под программу – взамен собственники рассчитывают получить отдельную квартиру в новостройке. Однако на практике получается не всегда так.

«Если покупатель приобретает комнату в квартире коммунального заселения – отдельный объект с отдельным кадастровым номером – по реновации ему предложат отдельную квартиру. Если же покупатель приобретает долю в квартире – объект без присвоенного кадастрового номера – он получит от города не отдельную жилплощадь, а соразмерную долю в новой квартире, наряду с другими сособственниками», – объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Соседи

При покупке комнаты в квартире риски могут заключаться не только в правовых моментах, но и исходить от соседей, с которыми так или иначе придется взаимодействовать. Поэтому перед заключением сделки обязательно проверьте, с кем вам предстоит делить квартиру, какие у людей вредные привычки, как они следят за чистотой общего имущества (санузел, кухня, коридор), есть ли у них животные и проч.

«Часто продавцы комнат в квартирах с «нехорошими» жильцами хотят скрыть наличие этой проблемы: уводят их либо назначают встречу так, чтобы потенциальный покупатель с ними не пересекался. Не стесняетесь и настаивайте на знакомстве с соседями, чтобы впоследствии не было сюрпризов», – рекомендует риелтор Эдуард Мейер.

Права владельца комнаты мало отличаются от прав, которые приобретает владелец отдельной квартиры при ее покупке. Однако если вы захотите сдать приобретенную комнату в аренду, вам будет нужно получить согласие всех сособственников квартиры.

Не пропустите:

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

Как отказаться от доли в квартире?

Могу ли я забрать свою долю из квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.