Московское счастье: зачем покупать квартиру-студию - Полезные советы : Domofond.ru

Московское счастье: зачем покупать квартиру-студию

Недвижимость в столице – дорогая. Этим фактом уже никого не удивить. Но периодически вопросы вызывает ценообразование: так, за ту же квартиру-студию площадью 18 кв. метров в новостройке просят от 6,5-7 млн рублей. Справедливо ли это, можно ли впоследствии выгодно сдавать или продать такое жилье, стоит ли ради него брать ипотеку, Domofond.ru рассказали эксперты отрасли.

EDITOSfoto/Depositphotos

 

В Москве малогабаритные квартиры, в том числе студии, традиционно пользуются большим спросом. Это наиболее доступный вариант обзавестись собственным жильем и получить заветную регистрацию. Кроме того, на фоне уменьшения реальных доходов населения и небывалого роста стоимости жилья в столичных новостройках популярность квартир-студий только увеличилась.

«Сейчас на их долю приходится 16% от общего предложения на рынке массовых новостроек Москвы. Для сравнения – еще несколько лет назад этот показатель едва дотягивал до 5%», – приводит цифры управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.


Своя квартира VS арендованная: что выгоднее

Удобная планировка в однокомнатной квартире


Вместе с тем эксперты считают, что покупка стандартной однокомнатной квартиры в сравнении с покупкой студии экономически более выгодна: именно в студиях самая высокая цена квадратного метра.

«Возьмем в качестве примера квартиру-студию площадью 30 кв. метров в корпусе на высокой стадии строительной готовности. Ее в нашем ЖК можно купить за 8,2 млн рублей. Стоимость квадратного метра составляет 273 тыс. рублей. В то время как цена кв. метра в однокомнатной квартире площадью 38,5 кв. метров в корпусе на таком же этапе строительства – 241 тыс. рублей», – добавляет Андрей Колочинский.

Однако, когда речь идет о бюджете покупки, покупателя, как правило, волнует не цена квадратного метра, а стоимость всего объекта. Ведь, если средств не хватает на покупку большой площади, более низкая цена квадратного метра станет слабым утешением.

Сдача внаем

На столичном рынке жилой недвижимости квартиры-студии считаются самым выгодным форматом жилья для сдачи внаем. Как рассказывает директор отдела продаж компании IKON Development Светлана Капранова, арендная плата за них всего на 10-20% уступает сумме аренды за однокомнатную квартиру, покупка которой обойдется на 30-40% дороже студии в силу большего размера. При этом спрос будет всегда.

«Лоты с современным ремонтом, находящиеся в хорошей локации, экспонируются на рынке не более одной недели: поток клиентов на такое жилье постоянный. И даже в случае расторжения договора с одним арендатором в течение месяца точно найдется следующий. В связи с чем в новых комплексах очень небольшие по площади и стоимости квартиры и апартаменты реализуются в первую очередь», – комментирует Светлана Капранова.


Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

Инвестиции в недвижимость: как не прогадать с вложениями


Вложение накоплений

Квартира-студия – выгодный вариант, когда нужно вложить накопления и получать пассивный доход посредством ее сдачи внаем. Доходность будет ненамного выше, чем по депозиту, но зато есть актив, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

«На депозите деньги быстро обесцениваются. Квартиры-студии же будут приносить прибыль. Они подойдут консервативным инвесторам, которые не готовы идти со своим капиталом на рынок ценных бумаг».

Перепродажа

Как и любую другую жилую недвижимость, квартиры-студии в новостройках выгоднее всего покупать на ранних стадиях строительства. Чем ближе срок завершения работ и сдачи объекта в эксплуатацию, тем цены на предлагаемые квартиры выше. Но одно дело – покупать для себя, и совсем другое – для инвестиционных целей, в частности для перепродажи. Поскольку интерес к квартирам-студиям не угасает, на разнице стоимости лотов на разных этапах готовности дома можно заработать даже до того, как он будет сдан.

«Лучше вкладываться в такую квартиру на стадии котлована, однако при этом нужно быть уверенным в застройщике. Если все будет происходить так, как должно, спустя год из проекта можно выйти с доходностью 25-35%. Если ждать окончания строительства, прирост составит 60-75% за весь период», – рекомендует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.


Лофт из небольшой квартиры

Расширяем границы


Тем не менее удачно перепродать студию, когда строительство дома будет завершено, может и не получиться. Из-за относительно доступного бюджета многие приобретают такую недвижимость, чтобы уберечь накопленные средства от девальвации.

«В итоге к моменту завершения строительства на продажу выставляется большое количество студий от инвесторов, которые также конкурируют с предложениями от застройщика», – комментирует Андрей Колочинский.

Покупка квартиры-студии для себя

Считается, что квартиры-студии в Москве подходят не всем. Так, «целевая аудитория» этого формата – молодые люди, решившие съехать от родителей, или одинокие иногородние граждане, планирующие осесть в столице. Может показаться, что для семей с детьми жилье меньше 25 кв. метров совсем не предназначено. Однако удобство жильцов зависит от правильно выбранной планировки.

«Даже 18 кв. метров можно спланировать для очень комфортного проживания, если «ширина» (сторона с окном или окнами) студии превышает «глубину» (сторону, перпендикулярную входу). Основная проблема московских студий именно в том, что подавляющее большинство планировок имеют «пенальный» тип, где ширина к глубине относится, как 1:2, а то и 1:3. Во втором случае планировка практически безнадежна. Здесь и 30 кв. метров будут использованы нерационально: квартира будет тесной», – комментирует Ирина Доброхотова.


«Пенал» в квартире: что делать с узкой и длинной комнатой

Упереться в потолок: как визуально увеличить его высоту


Ипотека

Многих покупателей, раздумывающих над приобретением квартиры-студии, смущает вопрос, стоит ли входить в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, чтобы впоследствии стать обладателями такого камерного жилья.На самом деле брать жилищный кредит с минимальным первоначальным взносом в принципе нецелесообразно вне зависимости от типа жилой недвижимости. Наглядный пример для Domofond.ru привела управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.:

«В марте 2021 г. студия в массовом сегменте первичного рынка, в среднем, стоила 6,5 млн рублей. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотеке по программе государственной поддержки составляет 6,5%, средний срок ипотечного кредита – 19 лет. При первоначальном взносе в размере 15% (минимальный в рамках льготной ипотеки) с учетом процентов по кредиту придется заплатить 9,6 млн рублей (ежемесячный платеж – 42,3 тыс. рублей). В свою очередь, если у покупателя на руках есть 20% стоимости студии, она обойдется в 9,1 млн рублей с ежемесячным платежом в 39,8 тыс. рублей. При этом величина экономии (500 тыс. рублей) полностью покрывает 5% разницы между размерами первоначального взноса (325 тыс. рублей)».

«Квартирная карьера»

Квартира-студия в столице может стать отправной точкой в построении «квартирной карьеры» – когда через определенный временной промежуток на продаже лота можно заработать и вложить деньги в квартиру большей площади. Важный момент в этой ситуации – не упустить время. Управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Ирина Пешич считает, что выгодным такое приобретение будет только при его продаже через 2,5 года. Стоимость на квартиру вырастет, и при последующей продаже владелец сможет погасить кредит и даже оставить у себя часть суммы, которая вполне может оказаться выше, чем первоначальный взнос на квартиру большей площади.


Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?


«Если выплата по кредиту за квартиру-студию растянется на 5-10 лет, ее последующая продажа не принесет желаемой выгоды. Из-за выплат по ипотеке, которые в первые годы идут на погашение банковского процента, сумма самого займа значительно не уменьшится», – резюмирует Ирина Пешич.

Впрочем, даже если вы пропустили срок в 2-3 года, есть еще один вариант удачно сменить квартиру-студию на более просторное жилье. Как отмечает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов, в течение десяти лет после покупки можно воспользоваться услугой трейд-ин: «Квартиры в новых домах – а таковыми являются большинство студий, купленных в последние годы на первичном рынке – без проблем принимаются застройщиками по данной программе. Их оценка адекватна».

Жилье формата «квартира-студия» в Москве может стать как инвестиционным проектом, так и неплохим стартом для жизни в столице. Безусловно, привлекательная цена играет свою роль, но также обращайте внимание и на окружение ЖК: далеко ли до метро, как развита инфраструктура, что находится поблизости и т.д. Все эти факторы безоговорочно влияют на ценник и спрос при ее дальнейшей аренде/продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

Комнату – в студию! Правила и риски

Лучшее из недорогой вторички Москвы

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.