Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры?

— Я хочу продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, для внесения первоначального взноса при строительстве дома. Договор со строительной компанией заключен, но дом не готов. Доли в нем я выделить не могу. Сейчас дети прописаны и проживают в другой квартире, в более комфортных условиях. Эта квартира является моей собственностью и куплена еще до рождения второго и третьего ребенка. Согласно ФЗ-256, я выделила доли детям в той квартире, которая куплена на маткапитал. Сейчас пытаюсь получить разрешение на ее продажу. Но органы опеки требуют не только выделить доли в другом жилье, но и положить на счет каждого ребенка сумму, эквивалентную доле. Это правомочно? На какую статью какого закона опираются органы опеки?

Sementsova321/Depositphotos

 

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Требование органов опеки не основано на законе. Либо вы выделяете доли детям, либо кладете на специальный счет денежную сумму, эквивалентную долям.


Нужно ли выделять долю ребенку в квартире?

Как правильно выделить детям доли?


Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Органы опеки действуют в интересах несовершеннолетних. Поэтому, если вы продаете жилье с их долями, опека требует компенсации на счет. Возможно, это перестраховка. Такое бывает. Попробуйте либо просто оплатить с этих счетов расходы на строительство дома, где доли детей, как я понимаю, будут выделены. Либо пойти в опекунский совет, к которому относится ООП, и написать заявление о разрешении на продажу долей детей при условии, что им после одобрения советом размера долей в доме вы подарите там детям доли на аналогичную сумму.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

В вашем случае органы опеки и попечительства ссылаются на ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «Об опеке и попечительстве» и Гражданский кодекс РФ. Однако данную статью они трактуют неправильно. Дело в том, что ухудшать жилищные условия несовершеннолетних вы не имеете права. 

Чтобы использовать маткапитал при заключении ДДУ на строящийся объект, вы давали нотариально удостоверенное соглашение о том, что при оформлении права собственности на приобретенную квартиру вы наделите определенными долями в ней детей. Поэтому сначала вам нужно обратиться в Пенсионный фонд за согласованием продажи первой квартиры и покупки другой, так как только с разрешения ПФР можно изменить порядок использования материнского капитала.

Если вы приобретаете жилье большей площади, тогда жилищные условия детей будут улучшены. Главное при покупке — доказать органам опеки, что доли детей в приобретаемой квартире будут не меньше тех, что в продаваемой.


Как обжаловать отказ опеки в продаже квартиры?

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?


Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

В настоящий момент единого нормативного акта, регламентирующего получение разрешения на продажу недвижимости от органов опеки, нет. Список требований органов опеки и необходимых документов обычно устанавливается внутренним регламентом конкретного территориального органа.

Если вы не согласны с требованиями органов опеки по необходимости открытия счетов на детей, вы можете истребовать у них отказ в письменном виде и обжаловать его в суде в течение 3 месяцев с момента получения. В суде вы сможете доказать, что имущественные права детей не ухудшаются в результате продажи квартиры, купленной на маткапитал.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вопрос с маткапиталом достаточно спорный, так как действительно, если вы выделили доли детям и наделили их собственностью, а на момент, когда вы хотите продать объект недвижимости, дети по-прежнему являются несовершеннолетними, их права и законные интересы защищаются органами опеки.


Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?


Органы опеки вправе выдвигать подобные требования и, поскольку в таких вопросах они никому не подчиняются, любое их решение правомерно. Если опека считает, что права детей необходимо защитить таким образом, чтобы наделить их собственностью и выделить им денежную сумму в качестве компенсации, — таково решение вашей опеки. Они исходят из существующей практики и на основании тех документов, которые вы им предоставили.

Конечно, вы можете оспорить данное решение в судебном порядке, но процесс может занять достаточно длительное время и не привести к желаемому результату. Поэтому лучше найти компромисс, который позволит соблюсти интересы детей и не погрязнуть в судебных разбирательствах с неизвестным исходом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

450 тысяч на ипотеку за 3 ребенка. Реально ли?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.