Могут ли мне предъявить претензии по неузаконенной перепланировке квартиры? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Могут ли мне предъявить претензии по неузаконенной перепланировке квартиры?

— Человек купил у меня квартиру с перепланировкой. Он знал об этом, потому что я ему рассказал, какие стены были убраны и что это (по-моему) ничем серьезным не грозит. По плану видно, что конфигурация изменена, значит, не узаконена. Меня это никак не тревожило в течение 10 лет. Но в любой момент квартиру могут проверить на этот предмет, и, возможно, новых владельцев обяжут привести все стены в первоначальный вид. Могут ли мне, бывшему собственнику, предъявить претензии в случае такой проверки?

NewAfrica/Depositphotos

 

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

Согласно действующему жилищному законодательству, собственник жилого помещения, которое было переустроено или перепланировано без необходимого по закону согласования, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

В случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства жилого помещения, вынесет предписание о приведении жилого помещения в прежнее (первоначальное) состояние, ответственность за неисполнение данного требования возлагается на собственника жилого помещения. В то же время если его нынешний владелец не производил перепланировку, он вправе потребовать с бывшего собственника через суд возмещение убытков, доказав, что перепланировка – дело рук бывшего хозяина квартиры. Для этого могут быть использованы различные доказательства: показания свидетелей, переписки, судебная экспертиза и т.п.


Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?


У собственника есть право требовать устранение всяких нарушений своего права. По таким требованиям срок исковой давности составляет 3 года. Он начинает отсчитываться не с момента перепланировки, а с того момента, когда собственник узнал о нарушении своего права.

Статья 475 ГК РФ предусматривает обязанность продавца сообщать покупателю достоверную информацию о продаваемом товаре и его недостатках и фиксировать такое уведомление письменно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Ответственность по всем совершенным в квартире перепланировкам несет действующий правообладатель. Предъявит ли он регресс бывшему владельцу, который физически совершил перепланировку и не зарегистрировал ее, – вопрос к нему. Он может подать в суд, но перспективы такого дела весьма сомнительны.

В договоре купли-продажи, как правило, прописываются все положения о том, что объект осмотрен, и покупатель согласен с текущим состоянием квартиры. Подписывая данный договор, новый правообладатель берет на себя и несет за объект недвижимости всю дальнейшую ответственность. Поэтому если вы не составляли заявление с подтверждением того, что в данной квартире вами была произведена перепланировка и, в случае предъявления претензий, вы готовы урегулировать связанные с этим вопросы самостоятельно, повода для волнений нет.


Как согласовать перепланировку в новостройке?

Уже провели перепланировку – как теперь ее оформить?


Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Претензии могут быть предъявлены, но уже только со стороны самого покупателя вашей квартиры. Главным последствием, в соответствии с гражданским законодательством, является расторжение договора купли-продажи квартиры в судебном порядке. Но такая возможность ставится законодателем в зависимость от результатов незаконной перепланировки и характера технических изменений помещения. 

В данной ситуации применяются положения статьи 475 ГК РФ, в которой говорится, что, если продавец передал покупателю недвижимость ненадлежащего качества, и эти недостатки не были прописаны в договоре купли-продажи, покупатель имеет право на свое усмотрение требовать: 

  1. соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  2. безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

Если необходимо устранение обнаруженных и не оговоренных в договоре купли-продажи недостатков, необходимую сумму можно взыскать с продавца в судебном порядке. 


Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Можно ли снести стену в квартире и поставить новую?


В случае, если перепланировка не нарушала установленных законом предписаний и стандартов строительных норм, а также не требуется несоразмерных затрат на устранение несоответствий или узаконивания, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры нет. Здесь делается упор на внимательность покупателя при осмотре помещения перед его покупкой. Если осмотр произведен не был или покупатель проявил беспечность и не обратил внимания на существенные изменения и несоответствия техническому плану помещения, это остается на «совести» покупателя, и все расходы он будет нести самостоятельно.

В ситуации, когда перепланировка повлекла нарушение строительных норм, предписаний и стандартов, а также требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение таких нарушений, есть основания для расторжения договора купли-продажи или же применение одного из требований из статьи 457 ГК РФ.  Одним из ярких примеров такой незаконной перепланировки, которая может повлечь расторжение договора, является изменение расположения санузла и перемещение его над жилым помещением находящейся снизу квартиры (например, над спальней или залом).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Перенос дверного проема – это перепланировка?

Можно ли сделать санузел в жилой комнате?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.