Могу ли я не принимать квартиру в новостройке? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?

– Застройщик ООО Сократ (ЖК «Меридиан», Новороссийск) получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не подключив дом к сетям теплоснабжения, а также изменил материал межкомнатных перегородок с газоблока на гипсокартон без заключения дополнительного соглашения к договору ДДУ. Сейчас, мотивируя дольщиков тем, что у него разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на руках, пытается передать квартиры по акту приема-передачи. Можем ли мы отказать в приеме квартир без последствий для нас (чтобы наши действия не квалифицировались как уклонение от приема законченного строительства)?

AleksandrNo/Depositphotos

 

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Дело тонкое, поскольку нужно учитывать сразу множество моментов, которые мы (поскольку не имеем понятия о рынке строительства Новороссийска) знать не можем. Но попробуем разобраться.

1. Играть в честные игры с договорами, судами и прочим имеет смысл только в том случае, если застройщик – уважаемая фирма с именем, репутацией, большим объемом стройки и долей на рынке. Тогда открываем свой ДДУ. Если там написано, что перегородки из газобетона и т. п., то смело описываем в акте приема-передачи то, что не соответствует ДДУ, в том числе отсутствие теплоснабжения. Снимаем с акта копию и дополнительно направляем застройщику претензию с требованием устранить или компенсировать.

Исходя из практики, стены, конечно, никто не будет перестраивать, но можно, например, получить отделку в подарок (или улучшить ее качество).


Кто платит за содержание новостройки, пока УК ее не приняла?

Как подготовиться к приемке квартиры


Еще хорошо бы организоваться вместе с другими дольщиками и совместно указать застройщику на то, что вы можете признать через суд ввод в эксплуатацию дома неправомерным (это повлечет, в соответствии с 214-ФЗ, очень серьезные штрафы для застройщика за срыв срока ввода дома в эксплуатацию).

2. Если застройщик ООО «Три поросенка», то действия по приему квартиры могут быть такими же, а вот признавать ввод дома в эксплуатацию незаконным я бы не стал. Это чревато тем, что «Три поросенка» исчезнут, поскольку деньги за квартиры получены и потрачены, а дольщики останутся вводить дом в эксплуатацию (то есть достраивать) своими силами и средствами.

Отвечает CEO компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев:

Начну с замены материалов межкомнатных стен. Застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проект, не подписывая дополнительное соглашение к ДДУ, если данное изменение не ухудшает качественных и стоимостных характеристик объекта. К качественным характеристикам в данном случае можно отнести шумоизоляцию. После изменения проекта она может быть хуже или лучше, зависит от используемого шумоизоляционного материала. Не должна быть ниже и общая стоимость материала.

В соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве», дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если объект не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом дольщик обязан направить мотивированное возражение. Неподключение дома к тепловым сетям нарушает требования 214-ФЗ.

Для того чтобы по закону отказаться от приемки квартиры, необходимо:

  1. Направить на юридический адрес застройщика уведомление о предстоящем комиссионном осмотре. Так осмотр объекта получит официальный статус, а документы будут обладать юридической силой. В комиссию входят дольщик, представитель застройщика и любое третье лицо.
  2. Провести обследование объекта на предмет соответствия дома и квартиры обязательным требованиям, зафиксировать все нарушения в акте комиссионного осмотра.
  3. Составить акт осмотра, который должны подписать все члены комиссии. Если представитель застройщика откажется подписать акт, то нужно подтвердить подписью остальных членов комиссии.
  4. Подготовить претензию в адрес застройщика с указанием сроков устранения выявленных недостатков. При этом, в соответствии с законом о защите прав потребителей, Вы имеете право назначить любой разумный срок. Если застройщик не согласен, он обязан направить официальный ответ, указав на причины, по которым невозможно устранить эти недостатки в указанные потребителем сроки. Максимальный срок устранения – 45 календарных дней.
  5. После исполнения обязательств застройщик обязан повторно пригласить дольщика на приемку квартиры. Если в официальном письме с приглашением не будут указаны дата и время осмотра, рекомендую также направить уведомление с приглашением на комиссионный осмотр.

Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, если со стороны дольщика не будет мотивированных возражений. Мотивированным возражением является грамотно оформленная претензия с приложением доказательств. Доказательством является официально составленный акт приема-передачи, в котором перечислены нарушения.


Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?


Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:

Если застройщик получил разрешение на ввод, то объект технически присоединен к наружным сетям теплоснабжения. Иначе бы дом просто не сдали в эксплуатацию. Но из-за некоторых недоделок его могла не принять на баланс управляющая компания. И по этой причине она, вероятно, оттягивает пуск тепла. Таким образом, по этому вопросу застройщик, вероятно, выполнил свои обязательства перед дольщиком и формально имеет право передать ему квартиру. У покупателя же есть право не принимать ее, а в случае получения одностороннего акта – обратиться в суд о его отмене.

Что касается второго вопроса, то зачастую материал межкомнатных перегородок не указывается в ДДУ. Если и в Вашей ситуации это так, то нет формальных оснований для предъявления претензий застройщику. Предварительные материалы, например буклеты и тем более информация, переданная на словах, не являются публичной офертой. Если материал межкомнатных перегородок все же указан в ДДУ и условия договора были изменены без согласования с дольщиком, то у него есть полное право не принимать квартиру и требовать переделки либо финансовой компенсации. В случае отказа компании удовлетворить требования покупателя, он вправе обратиться в суд. И разумные претензии дольщика скорее всего удовлетворят.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подразумевает, что объект построен в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией и отвечает иным обязательным требованиям, установленным ФЗ-214. Если есть какие-то отступления от строительной документации, участник долевого строительства, в соответствии с частью 5 статьи 8 закона, вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого акта, в котором указываются все несоответствия объекта долевого строительства (квартиры) требованиям, указанным в законе и в договоре долевого участия. И на этом основании можно отказаться подписать передаточный акт до устранения застройщиком всех недостатков, если эти недостатки препятствуют использованию квартиры для проживания.

Также в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе по своему выбору, если иное не указано в договоре, потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, Вам следует обязательно явиться в сроки, указанные застройщиком, для приемки квартиры, но если Вам будут навязывать принять объект, который находится в доме, не подключенном к сетям теплоснабжения, Вы вправе потребовать от застройщика зафиксировать это и отказаться подписывать передаточный акт. Если застройщик откажется составить акт о недостатках и дефектах, рекомендуем зафиксировать такой отказ на видео; также можно в тот же день отправить застройщику письменное уведомление о причинах Вашего отказа подписывать передаточный акт и потребовать назначить новый срок приемки объекта после устранения всех недостатков. Также можно отразить все недостатки непосредственно в акте приема-передачи квартиры.

Что касается изменения материала межкомнатных перегородок, то эти изменения сами по себе не препятствуют проживанию в квартире, поэтому не могут являться основанием для отказа от приемки квартиры. При этом у Вас есть право выставить застройщику одно из трех перечисленных выше требований.


Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?


Отвечает директор по девелопменту компании «РКС девелопмент» Сергей Самойленко:

Описанная Вами ситуация является правовой коллизией. Если застройщик получил акт ввода, то, соответственно, ранее он получил ЗОС. Это значит, что застройщик выполнил свои обязательства по строительству объекта в соответствии с проектной декларацией, проектной документацией и подключил дом к сетям.

Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения – серьезное нарушение. По закону, для ввода дома в эксплуатацию застройщик должен получить все справки о выполнении ТУ. Если дом не подключен, то и справку не должны были выдать, а дом не должны были ввести. В данном случае необходимо направить запрос в сетевую организацию и администрацию, в котором попросить прояснить, как ввели дом без подключения к теплу. Если сетевая компания ответит, что дом не подключен, Вы имеете полное право не принимать квартиры и параллельно направить документы в прокуратуру.

Если же по версии сетевой компании дом подключен, а по факту нет, я бы рекомендовал получить заключение независимого эксперта об отсутствии подключения и также направить документы в прокуратуру. Или самостоятельно идти в суд.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует и договору, и проектной документации, техническим и иным требованиям. Если дольщик обнаружит недостатки, он вправе потребовать от застройщика уменьшить цену договора или компенсировать стоимость устранения недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта дольщик вправе вообще отказаться от договора в одностороннем порядке, потребовать от застройщика вернуть уплаченную стоимость, а также проценты. Это установлено статьей 7 закона «О долевом участии в строительстве». Порядок приемки-передачи установлен следующей статьей 8. 

Если дольщик в ходе приемки обнаруживает недостатки, он должен оформить дефектную ведомость и потребовать составить акт, где будут указаны все недоделки и недостатки объекта. 

Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения является существенным недостатком, позволяющим требовать расторжения договора. 

Застройщик чаще всего пытается подписать акт приемки в одностороннем порядке, если в течение двух месяцев с даты уведомления дольщик этот объект не принял. Акт о несоответствии качества будет доказательством того, что дольщик не мог исполнить обязательство принять объект в связи с нарушением требований к качеству. 

На практике суды поддерживают дольщиков, при этом уменьшая суммы компенсационных выплат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.