Мое право: как грамотно арендовать дачу - Полезные советы : Domofond.ru

Мое право: как грамотно арендовать дачу

Пандемия коронавируса изменила многое. В том числе в прошлом году возрос спрос на аренду и покупку загородного жилья. Подобный ажиотаж вряд ли повторится в предстоящем летнем сезоне, но при желании арендовать дачу стоит помнить о грамотном оформлении сделки. О правильно составленном договоре, важных приложениях и специальных условиях читателям Domofond.ru рассказала доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

oracul/Depositphotos

 

Аренда дач подпадает под правовое регулирование отношений найма. Соответственно, чтобы оформить все правильно, необходимо заключить договор найма (см. п. 1 ст. 167 ГК РФ). Важно помнить, что заключать договор найма обязательно, и лучше всего это делать в письменной форме. Таким образом вы избежите множество споров, а письменное заключение сделки придает вашим отношениям правовой характер. С ним вы сможете отстаивать свои права в суде.


Как снять дом на лето для всей семьи?

Аренда дачи: когда искать, что писать в договоре?


Если вы снимаете дачу на определенный период летом или на три летних месяца – это небольшой срок. В соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ, договор, который заключается на срок до года, именуется краткосрочным наймом. Он не подлежит государственной регистрации, а также не требует обязательного нотариального заверения.

Что должно быть в договоре найма

Договор краткосрочного найма достаточно схож по своему строению с остальными договорами. Он должен иметь несколько разделов:

  1. Предмет (там должно быть написано, что дача и участок передаются во временное пользование нанимателя)
  2. Срок сделки
  3. Расчеты и оплата – размер платы, порядок платежей
  4. Права и обязанности сторон
  5. Ответственность сторон, штрафы и пени
  6. Подписи и реквизиты сторон

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Аренда дачи на лето: что важно знать


Что еще должно быть в договоре найма

Сдавать жилое помещение внаем может только его собственник. Поэтому в договоре аренды стоит упомянуть момент, на каком основании у владельца есть право собственности на недвижимость: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Еще стоит упомянуть, есть ли сособственники данной недвижимости, и согласны ли они сдавать ее внаем. Это очень важный момент. Нередки случаи, когда, например, супруга собственника согласия на заключение договора найма не давала. Она является сособственником и может требовать, чтобы наниматели съехали с дачи. Избежать подобных ситуаций поможет письменное согласие сособственников недвижимости на заключение данной сделки.

Проверить имеющееся право собственности у владельца дачи и наличие сособственников можно на официальном сайте Росреестра, заказав выписку из ЕГРН.

Особенности договора

У договора краткосрочного найма есть ряд особенностей, которые прописаны в законодательстве и должны учитываться при его заключении:

  • нельзя вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Если лицо изначально не было указано в договоре как вселяющееся, проживать в сдаваемом внаем помещении оно не может. Данное ограничение предусмотрено ст. 680 ГК РФ;
  • запрещен поднайм. При заключении договора краткосрочного найма наниматель не имеет права сдавать нанимаемое помещение другому лицу;
  • запрещено заменять нанимателя в договоре краткосрочного найма (в соответствии со ст. 686 ГК РФ).

Если не соблюсти эти условия, договор будет признан недействительным.

Также помните: если вы заключаете договор найма на срок менее года, у наймодателя нет обязанности предлагать вам заключить договор на тех же условиях в будущем. Это позволяет многоразово сдавать внаем дачи летом, избегая простоя помещения в ожидании ответа от прежнего нанимателя.


Образцы документов для сделок с недвижимостью

Жизнь в загородном доме: мечта и реальность


Приложения к договору найма

К договору краткосрочного найма необходимо приложить план придомового участка с указанием дополнительных строений на нем, если они имеются (бани, сараи, иные помещения хозяйственного назначения и проч.). При этом в предмете договора следует наиболее полно расписать все характеристики земельного участка: кадастровый номер, площадь, границы по координатам, адрес участка (нужно проверить, совпадает ли он с фактическим адресом). Это поможет индивидуализировать земельный участок и постройки на нем, которые являются предметом договора краткосрочного найма.

Важным аспектом заключения договора найма является составление акта приема-передачи дома и всего имущества вместе с ним. Рекомендуется составлять список абсолютно всего имущества и его состояния, в котором оно сдается нанимателю, чтобы в дальнейшем избежать споров и претензий обеих сторон друг к другу.

Одним из самых частых триггеров для возникновения проблем является состояние бытовой и прочей техникой. При сдаче дачи внаем собственник может уверять, что все работает, а спустя некоторое время после подписания договора и акта приема-передачи выясняется, что техника неисправна. Как правило, ее ремонт относится к текущему и, следовательно, обязанность по его оплате ложится на нанимателя. Поэтому перед подписанием документов все, в том числе и мебель, необходимо проверить на пригодность к эксплуатации.

Специальные условия

Договор краткосрочного найма дачных участков должен предусматривать весьма специфичные условия. Желательно, чтобы стороны включили в него положения о порядке пользования участком, садом и огородом, строениями, а также о правилах проживания, в которые включается вопрос необходимости ухода за участком и посадками: разрешено ли выращивать и собирать урожай, можно ли собирать плоды с плодоносящих деревьев и проч.

Нельзя забывать и о проверке сдаваемого участка своим хозяином. Стоит оговорить, когда он может навещать вас, с какой периодичностью (поскольку владелец может жить рядом и наведываться к вам каждый день), должен ли перед этим наймодатель предупредить нанимателя о проверке.

Если эти условия будут оговорены и прописаны в договоре, будет меньший риск возникновения спорных ситуаций между сторонами договора.


На даче, как на курорте: обустраиваем участок для комфортного отдыха

Отдых на высоте: какие аксессуары подобрать для дачи


Оплата

Особое внимание стоит уделить пунктам порядка оплаты. Лучше всего подробно прописать механизм внесения ежемесячной (если вы снимаете дом в течение нескольких месяцев) платы за наем:

  • договориться о размере платежей;
  • из чего они будут состоять;
  • каковы сроки внесения платы (до какого числа месяца необходимо оплатить аренду);
  • каким образом будет вноситься плата (наличными или перечислением безналичных денежных средств на банковский счет, на какой банковский счет);
  • каков размер налога и входит ли его сумма в стоимость (если налог будет уплачиваться);
  • предусмотреть пени и их размер за просрочку внесения платы;
  • прописать иные штрафные санкции (например, за порчу имущества);
  • указать, есть ли обеспечительный платеж и каков его размер.

Важно, чтобы механизм внесения платы был вам понятен и разъяснен, иначе в дальнейшем могут возникнуть спорные ситуации на этой почве.

Что делать, если возникли проблемы

Если в процессе найма дачи возникают проблемы, решить их можно несколькими способами:

  • мирным путем, в досудебном порядке. Данная процедура дает возможность сторонам разрешить возникшие между ними разногласия до обращения в суд. Если самостоятельно сделать это не получается, можно обратиться к медиатору;
  • посредством расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке, если это предусмотрено законом или самим договором;
  • в судебном порядке. Однако, выбрав такой вариант, вы можете затянуть решение вопроса.

Текст подготовила Мария Гуреева 

Не пропустите:

Цель: снять дачу в Подмосковье на лето

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

У меня дача – какие налоги я обязан платить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.