Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?

– Я не замужем, приобрела квартиру в ипотеку ДДУ. Когда придет время получить ключи и оформить собственность, я буду уже замужем. Будет ли эта квартира считаться уже общим имуществом?

imagegpointstudio/Depositphotos

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:

Согласно действующему семейному законодательству, общим имуществом супругов признается то имущество, которое было приобретено в браке за счет общих доходов супругов. Если стоимость квартиры по ДДУ была оплачена Вами до вступления в брак, то наличие брачных отношений на момент оформления права собственности на квартиру не влечет автоматического возникновения на нее права общей собственности супругов.

Тем не менее, чтобы в дальнейшем избежать возможных притязаний со стороны Вашего супруга на долю квартиры (например, если в период брака в квартире будет произведен дорогостоящий ремонт), рекомендуем заключить брачный контракт, в котором будет дополнительно закреплено Ваше право индивидуальной собственности на квартиру.


Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?


Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Вы выплатили деньги по договору долевого участия, еще не будучи замужем, то эта квартира – полностью Ваша собственность. Впрочем, если Вы оформили на нее ипотеку и часть денег будете платить уже во время брака, то Ваш муж будет иметь право на ½ долю от ипотечных платежей, производимых за время вашего брака.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Остается риск притязаний со стороны супруга. В частности, речь идет о выплате ипотечного кредита и аргументе в виде совместного погашения задолженности перед банком. Поэтому мы рекомендуем заключить брачный договор, регламентирующий все необходимые вопросы – в том числе в отношении погашаемого кредита. В таком случае у супруга не будет возможности претендовать на свою долю, учитывая финансовую поддержку в выплате ипотеки (этот момент будет урегулирован в брачном договоре).

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Я бы не рекомендовала Вам рисковать. С одной стороны, если Вы выплатили все деньги, включая ипотеку до заключения брака, Ваш будущий супруг претендовать на данную площадь не вправе. С другой, формальной стороны, права собственности на указанную квартиру будут приобретены в браке. Кроме того, приобретению и регистрации почти всегда сопутствуют дополнительные платежи. Они могут быть связаны как с необходимостью доплатить застройщику за дополнительные метры, так и с дополнительными расходами на оформление и регистрацию права собственности (некоторые застройщики берут за это дополнительны платежи). При этом, если квартира – новостройка, и в ней будет сделан ремонт в период брака (не важно, за счет одного из супругов или обоих), у Вашего будущего мужа появляются серьезные основания признать данную квартиру совместной собственностью в суде. К слову сказать, я за такие дела бралась и выигрывала, то есть существует сформированная судебная практика.

Таким образом, если Вы хотите себя защитить и обезопасить на 100%, я бы рекомендовала либо с регистрацией брака подождать, либо заключить брачный договор, в котором указать, что данная квартира является Вашей личной собственностью и, как следствие, разделу не подлежит.


Насколько надежны брачные договоры?

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?


Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если все выплаты по приобретению квартиры были совершены до вступления в брак, то муж не может претендовать на эту жилплощадь. Если Вы совершали взносы по ипотеке или ремонт, а также доплачивали за дополнительные метры (которые могут возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию и обмеров БТИ), уже находясь в браке, то муж может претендовать на эти кв. метры, компенсацию или признание квартиры совместной собственностью.

В любом случае, если Вы захотите продать эту квартиру после вступления в брак, то и нотариус, и Росреестр попросят согласие супруга на совершение сделки.

Отвечает юрисконсульт Екатерина Рыбакова:

Да, будет. Право собственности на недвижимость наступает после процедуры государственной регистрации. Имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью. Доказывать обратное Вам придется через суд. Если у Вас будет доказательная база о том, что платежи производились единолично Вами и до вступления в брак, то есть вероятность признания судом права единоличной собственности за Вами.

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

К общему имуществу обоих супругов будет относится доля в квартире, цена которой будет выплачена после заключения брака. Приведем пример: стоимость квартиры – 1 млн рублей. Если 800 тысяч рублей выплачено до заключения брака, а 200 тысяч рублей выплачено после заключения брака, то делиться будет доля, соответствующая 200 тысячам рублей. Для подтверждения оплаты по такой схеме до заключения брака необходимо обязательно сохранить все банковские чеки, платежные поручения, а также договоры аренды банковской ячейки вместе с оплатой услуг, расписками, если велись расчеты между физическими лицами. Кроме того, все расчеты лучше производить в присутствии свидетелей.


Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Может ли жена получить налоговый вычет вместо меня?


Отвечает юрист Юлия Шульженко (Ростов-на-Дону):

В Семейном кодексе сказано, что имущество, приобретенное супругами во время законного брака, при расторжении делится пополам, в том числе недвижимость. По обычным сделкам достаточно понятно: если супруги приобрели что-либо во время брака, в случае развода имущество будет делиться пополам. Но все, что касается долевого строительства, относится к довольно непростой сфере. Поэтому разберемся более детально.

Жизненные ситуации бывают разными, но решить их можно только в том случае, когда есть ответы на главные вопросы: «Каким образом было куплено жилье? И кто из супругов вносил денежные средства?» Ситуация первая: когда один из супругов единолично заключает ДДУ и полностью вносит всю сумму за квартиру. В таком случае уже неважно, что квартира будет оформлена после регистрации брака: денежные средства внес только один супруг, соответственно, после развода недвижимость останется за ним.

Ситуация вторая – когда ДДУ заключает один из супругов еще до брака, но в будущее жилье вкладывают деньги оба супруга из своих личных накоплений. По факту второй супруг, который не был включен в ДДУ (то есть недвижимость не была на него оформлена), может после развода потребовать свою долю пропорционально тем денежным средствам, которые он внес. Опять же необходимо доказать, что он вносил личные деньги (доказательствами могут быть различные квитанции, чеки об оплате).

И, наконец, ситуация, когда один из супругов до брака подписал ДДУ, но полностью оплатил квартиру денежными средствами, взятыми у кредитной организации (в данном случае ипотека). Ипотека оформлялась до брака (необходимо также знать, не выступали ли будущие супруги по договору ипотеки созаемщиками), а часть периодических платежей была произведена уже в законном браке. В этом случае недвижимость считается общим имуществом. Исходя из этого, можно сказать, что на оплату именно ипотеки будут браться денежные средства из общего семейного бюджета. Следует помнить, что в данной ситуации не столь важен момент возникновения права на собственность на недвижимость, приобретенную по ДДУ. Важно понимание того, сколько денежных средств было внесено из общего бюджета семьи или одного из супругов.

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, которое супруги нажили в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно было оформлено или на чьи деньги оно было куплено. Собственностью каждого из супругов является то имущество, которое было куплено до брака. Но, так как данная квартира приобретена в ипотеку, то с момента регистрации брака все произведенные платежи по кредиту будут считаться осуществленными за счет общих доходов супругов. Из чего следует, что при разводе каждый из супругов будет иметь право на половину от платежей, которые были осуществлены в период брака, либо на пропорциональную таким платежам долю в квартире. Иначе говоря, указанная квартира не будет считаться общим имуществом супругов, однако после заключения брака супруг, не являющийся собственником, будет иметь право на половину выплат по кредиту или соответствующую им долю в квартире.

Следует сделать оговорку, что суд может отказать супругу, который не является собственником, в разделе общего имущества, если будет установлено, что он не получал во время брака доход по неуважительным причинам и/или расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи.

Для исключения возникновения подобного рода споров следует заключить брачный договор, в котором установить личное имущество каждого из супругов, нажитое в период до заключения брака.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.