Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

– Ищу дом в аренду с последующем выкупом. Какие условия предложить продавцу, выгодные для нас обоих?

imageDariusz Jarzabek/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Важно, чтобы у арендатора в последующем было приоритетное право на выкуп. Для того чтобы такая сделка была интересно для обеих сторон, нужно четко оговорить цену и сроки получения денежных средств.


Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?


Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Может возникнуть ряд проблем, связанных с оценкой стоимости недвижимости, которая может измениться за время выплаты аренды. Для того чтобы условия были выгодны продавцу, в договоре можно предусмотреть переоценку стоимости квартиры или дома в соответствии с их рыночной стоимостью. И если цены на недвижимость вырастут, он не потеряет деньги, даже несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен до увеличения цен. Также в договоре можно предусмотреть ежемесячную переоценку стоимости в соответствии с уровнем инфляции. Покупатель может предоставить продавцу право устанавливать сроки арендных выплат и их размер, что поможет сделать продавца более лояльным.

Сам же покупатель может предусмотреть ряд положений, выгодных именно для него. Например, в договоре можно указать условия досрочного погашения выплат или прописки членов семьи на жилой площади. Покупатель должен уделить особое внимание отсутствию двояких формулировок в договоре, в частности тех, которые прописывают права выкупа арендуемого имущества. При неверном составлении договора продавец получит возможность отказать покупателю в выкупе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самое выгодное для вас обоих – это просто арендовать дом. А как решитесь покупать, приступить к выбору, не зацикливаясь на одном варианте. Так как у нас в стране аренда с последующим выкупом не развита, соответственно, Вы будете очень ограничены в вариантах. Вам нужно найти как подходящий дом, так и сговорчивого хозяина, который бы уже не задумывался о дальнейшей продаже и был готов фиксировать цену и условия продажи.

Самое непонятное в дальнейшем выкупе – по какой цене фиксировать договоренности? Цены на дома не растут, а падают, поэтому Вам выгодно отложить покупку, а продавцу ждать смысла нет. Если Вы не будете связывать аренду и покупку, то выиграете гораздо больше, чем стоимость одного переезда. Также Вы можете купить готовый дом у застройщика в рассрочку. Такие предложения найти на нынешнем рынке несложно.


Что выгоднее — купить или снимать квартиру?

7 правил переговоров с продавцом квартиры


Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, в связи с чем я бы предложила в качестве основного условия возможность зачета арендной платы в счет стоимости договора для арендатора-покупателя. В качестве симметричной меры, защищающей арендодателя-продавца, целесообразно добавить условие о том, что если в установленный срок обязательства по оплате не будут исполнены, то выплаченные платежи будут являться стоимостью аренды жилья.

И основное: данный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре, ибо любой договор, предусматривающий возможность отчуждения недвижимого имущества, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Необходимо сразу указать, что договор аренды с выкупом предполагает два вида правоотношений: по исполнению арендных отношению и отношений по выкупу имущества (купле-продаже). Во главе угла стоят гарантии выполнения обязательств по выкупу и четкая регламентация срока, порядка выкупа и размера выкупной цены. Для каждой из сторон договора будут существенными все условия об оплате как арендной, так и выкупной цены. Попробуем разобрать на примерах.

1. Согласованная стоимость за дом составляет 1,32 млн рублей. Срок выкупа (он и равняется аренде) составляет шесть месяцев. Стороны определяют, что арендная плата за дом составляет 20 тысяч рублей и выплачивается ежемесячно, а выкупная (в размере 1,2 млн) через шесть месяцев. По итогу выплаты выкупной цены стороны подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

Другой вариант на эту же тему: та же согласованная стоимость в размере 1,32 млн рублей за дом разбивается на шесть частей и уплачивается ежемесячно арендатором. После произведения оплаты также составляется акт исполнения обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом. При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельно внести сумму выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признать такой договор недействительным на основании безвозмездности пользования арендованным имуществом. Такое условие носит название согласование порядка оплаты выкупной цены, которую арендатор должен уплатить за приобретаемый дом.


Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как снять квартиру: 15 полезных текстов


2. Придуманная нами стоимость в размере 1,32 млн может быть оплачена различными способами. Например, 120 тысяч арендатор выплачивает ежемесячно денежными средствами, а в залог может отдать принадлежащий ему автомобиль или иное имущество, которое по согласованию сторон должно быть оценено в те же деньги. Или же в договоре выкупная цена за дом установлена в иностранной валюте, условных единицах и т. д. Но надо помнить, что, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли. Такой условие называется способом уплаты выкупной цены.

Рассуждая о любом договоре, нельзя обойти раздел ответственности. Вернемся к тезису о том, что договор аренды с последующим выкупом содержит в себе две группы обязательств: уплату арендной платы и уплату выкупной цены. Поэтому и оговаривается ответственность: возможность санкций при нарушении каждого условия из группы обязательств. Самыми распространенными считаются неустойка и компенсация убытков.

Под возмещением убытков понимается обязанность виновной стороны компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб и упущенную выгоду – неполученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. По общему правилу если установлена неустойка за неисполнение обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка признается зачетной.

Общими, применимыми к обеим сторонам договора аренды с выкупом основаниями применения мер ответственности могут быть:

  • невыплата арендных платежей;
  • изменение или расторжение договора в связи с тем, что другая сторона нарушает согласованный порядок исполнения договора;
  • предоставление стороной недостоверных заверений или гарантий об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Каждое из оснований применения ответственности настолько многогранно, что описывать все возможные вариации не представляется разумным. Полагаю, что данные условия необходимо регламентировать, исходя из конкретной ситуации между сторонами договора.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Чтобы договор аренды с последующим выкупом был выгоден для обеих сторон, необходимо подробно расписать и предусмотреть все условия:

  • должны быть указаны полные характеристики объекта, подлежащего выкупу, чтобы у сторон не оставалось сомнений, что именно этот объект в будущем перейдет в собственность арендатора;
  • если срок аренды составляет более года, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • необходимо указать, в какой момент объект аренды переходит в собственность арендатора – до истечения срока действия договора или после;
  • включает ли в себя арендная плата выкупную цену объекта или нет (это должно быть прописано максимально подробно, в какой момент и за что Вы платите, чтобы у сторон не оставалось сомнений в стоимости аренды и выкупной цены объекта).

Также нужно учитывать, что условие о выкупе арендуемого имущества по условиям договора может быть правом арендатора. В таком случае арендатор может не воспользоваться своим правом и отказаться от выкупа имущества. Также можно порекомендовать застраховать объект аренды, а условия страхования прописать в договоре.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Как купить квартиру на аукционе?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.