Какие риски влечет договор с застройщиком по ИП? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Какие риски влечет договор с застройщиком по ИП?

— Планирую приобрести квартиру в новостройке в Симферополе. Застройщик предложил хорошую цену, но с 100% оплатой и через ИП. Какие документы я должен запросить у застройщика? Какие риски влечет такой договор с ИП?

SergANTstar/Depositphotos

 

Отвечает юрист Мария Назанская:

Если речь идет о новостройке, с застройщиком возможно заключать два варианта договоров: договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи. Здесь нужно обращать внимание на состояние объекта: если строительство жилого дома еще не завершено, следует заключить только договор долевого участия. На это прямо указывает Федеральный закон 214-ФЗ, который как раз регулирует все взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства (в обиходе такой договор называют ДДУ).

Если многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, но у застройщика остались нереализованные квартиры, тогда у него есть вариант заключить с вами договор купли-продажи квартиры в обиходе ДКП. Все иные варианты договоров и соглашений — займы, предварительные договоры и прочее — не законны.


С чего начать покупку квартиры в новостройке?

В ДДУ застройщика в Крыму указан незнакомый мне документ – что делать?


Перед заключением любого из договоров посмотрите проектную декларацию застройщика на данный объект; они размещаются на сайте www.наш.дом.РФ во вкладке «Единая информационная система жилищного строительства» (ЕИСЖС). Из этой декларации вы увидите финансовое положение застройщика, площади, количество квартир, нежилых помещений, машино-мест, планируемых разместить в данном объекте, а также предполагаемые сроки ввода дома в эксплуатацию либо информацию о том, что объект введен, и массу другой полезной информации.

Там же, на сайте www.наш.дом.РФ, вы сможете увидеть и все самые актуальные документы на строящийся объект. В силу требований 214 Федерального закона застройщики размещают и градостроительные планы, и разрешения на строительство, и правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором идет строительство, а также ежеквартальную бухгалтерскую отчетность и даже аудиторские заключения. Шаблон договора участия в долевом строительстве тоже присутствует в системе у каждого застройщика. Вы можете заранее распечатать его и изучить более подробно в спокойной обстановке.

Если объект находится в стадии строительства, запросите у застройщика возможность ознакомиться с проектом. Копию вам, конечно, не предоставят в силу значительного объема данного документа, но для обозрения в согласованный день и час дать будут обязаны. Посмотрите планировочную организацию участка, где какие въезды и выезды, площадки и парковки. И главное — спрашивайте, больше спрашивайте. Чем более подробно вам расскажут о потенциальном объекте, тем меньше потом вероятность разочароваться в покупке.

Если же после изучения всей доступной информации и документов застройщика у вас останутся какие-либо вопросы, сомнения, обратитесь к специалистам. Это будет стоить вам денег, но внесет ясность и спокойствие, что явно будет способствовать принятию более взвешенного решения.

Теперь о том, почему застройщику выгодно заключить договор с ИП. Во-первых, в соответствии с 214-ФЗ на граждан, приобретающими жилье для личных целей, а точнее для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяются положения Закона о защите прав потребителей. Это влечет для застройщика увеличение размера штрафных санкций в виде дополнительных штрафов, предусмотренных за отказ от добровольного исполнения обязательств. Во-вторых, согласно 214-ФЗ штрафы за нарушение обязательств перед гражданами уплачиваются застройщиком в двойном размере. Индивидуальный предприниматель по сути своей тоже гражданин, но с точки зрения экономических взаимоотношений он —субъект предпринимательской деятельности. В-третьих, можно предположить, что застройщик, заключив договор с ИП, надеется таким образом вообще вывести взаимоотношения из-под действия 214 Федерального закона. В статье 1 вышеупомянутого закона прямо говорится о том, что его действие не распространяется на отношения с предпринимателями. К таким будет применяться законодательство РФ об инвестиционной деятельности.


Покупка недвижимости в Крыму: остались ли риски?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить


Еще возможно, что данное решение является для застройщика способом перевести судебные разбирательства в юрисдикцию арбитражного суда, где можно ощутимо снизить размер неустойки в соответствии с нормами гражданского кодекса и доказать несоразмерность санкций.

Следовательно, заключив договор в качестве ИП, вы рискуете утратить возможность получить больше денежных средств в качестве компенсации за нарушение своих прав, а также перевести судебные разбирательства в плоскость арбитражного процесса с профессиональными участниками и действием правовых норм об инвестиционной деятельности.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Все документы, которые вы должны запросить у застройщика, перечислены в п. 2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». К сожалению, объем ответа на ваш вопрос не позволяет их перечислить, но данный документ имеется в открытом доступе.

Также вам необходимо запросить у ИП, на основании какого договора он работает с застройщиком. Это может быть агентский договор, договор комиссии или договор поручения. Самым лучшим вариантом будет договор комиссии, когда ИП действует от имени застройщика и за его счет. В таком случае все обязанности перед вами по передаче квартиры будет нести застройщик.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи квартиры?

Могу ли я рассчитывать на компенсацию от застройщика?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.