Как цивилизованно поделить жилье с супругой после развода? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Как цивилизованно поделить жилье с супругой после развода?

— Будучи в браке, приобрели квартиру в ипотеку с использованием маткапитала. Ипотеку вчера погасили. Но мы решили развестись; пробуем сделать это цивилизованно. Каким путем легче и надежнее пойти, если я хочу остаться единственным собственником в «старой» квартире, а мои родители готовы отдать одну из своих квартир невестке и внучкам? При том, что экс-супруга на такое согласна. Что лучше: купля-продажа или дарение? И в какой момент: до развода или после?

fizkes/Depositphotos

 

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Законодательно ваши дочки должны быть наделены долями в квартире, купленной при помощи материнского капитала. И ваше стремление наделить дочерей долями в другой квартире не решит задачу так просто, потому что вы имеете обязательства перед Пенсионным фондом и государством. В течение полугода после погашения ипотеки вы обязаны наделить детей собственностью в виде доли приобретаемой квартиры, пропорциональной использованной сумме маткапитала. К примеру, квартира стоила 5 млн руб., маткапитал — чуть менее 500 тыс. руб., это по 1/10 на каждого ребенка.


Как разделить квартиру после развода?

Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?


Значит, нужно сначала выделить доли, а затем обратиться к органам опеки и попечительства за разрешением на сделку. И вот тут возникает главный нюанс: продажа долей между несовершеннолетними и совершеннолетними близкими родственниками запрещена. Значит, выкупить доли девочек вы не сможете, а сделку с дарением не пропустят органы опеки. Поэтому, если вы намерены действительно решить вопрос, рекомендую работать совместно со специалистом, который поможет все сделать максимально эффективно.

Отвечает жилищный брокер Анна Каляева:

Есть несколько вариантов решения данной задачи:

  1. Пока вы в браке, ваши родители «дарят» квартиру внучкам. Пока еще супругу тоже можно включить в дарственную, но тогда ей придется заплатить налог в размере 13% со своей части (считается от кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости). К сожалению, список родственников, которые могут получить недвижимость в дар и не платить налоги, небольшой, и зятья с невестками в него не входят.
  2. Пока вы в браке, ваши родители условно «продают» квартиру невестке и внучкам по договору купли-продажи. Здесь все стандартно. Но помните, что родители должны владеть квартирой, которую хотят «отдать»,  более пяти лет, чтобы не платить налог в размере 13% с продажи.
  3. Все вышеперечисленное вы можете сделать и после развода, но лучше выписать детей в квартиру, которая будет «получена» невесткой и внучками, до расторжения брака.

Брачный договор может разрешить купить квартиру без согласия жены?

Как делить ипотечную квартиру при разводе?


С будущей экс-супругой до развода можно заключить брачный договор, в котором будет определена судьба ипотечной квартиры. Здесь лучше всего обратиться к хорошему юристу, так как если ипотечная квартира приобреталась с привлечением материнского капитала, то, конечно, условия деления такого жилья будут несколько иными.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы можете подписать брачный договор, по условиям которого квартира отойдет только вам, а ваша супруга в данной ситуации получит иное имущество, которое перейдет ей в собственность. Однако тогда возникает вопрос относительно наделения детей собственностью: в случае, если вы наделите их собственностью в своей квартире, то выкупить у них доли вы не сможете, потому что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены. В вашей ситуации все-таки лучше забрать квартиру родителей, которые готовы ее вам отдать, а вашу недвижимость оставить жене и детям.


Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?


Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

В общем случае надо действовать через договор купли-продажи квартиры или договор мены. Но ситуация у вас неординарная.

Дело в том, что ваши дети являются собственниками долей (пусть даже не очень больших) в данной квартире. Для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства, которые могут не дать такого разрешения, поскольку выкуп родителями у несовершеннолетних детей их долей в квартире запрещен. Данный запрет установлен ст. 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации.

Но отказ органов опеки можно обжаловать в суде. Существующая судебная практика не дает однозначного ответа на этот вопрос: иногда суды встают на сторону опеки, иногда разрешают проводить такие сделки, если в результате улучшаются жилищные условия детей.

Мой совет: лучше начинать действовать после развода. Но сначала придется подготовить пакет документов на продаваемую квартиру (т. е. квартиру, доли в которой вы хотите «выкупить» у жены и детей) и приобретаемое жилье. Полный список документов можно получить в органах опеки.


Что мне достанется при разводе?

Должна ли я выделить долю в квартире бывшему мужу?


Отвечает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:

Поскольку квартира приобретена с использованием материнского капитала, то она должна быть оформлена в общую собственность супругов и детей с определением размера долей по соглашению. Для возможности отчуждения долей, принадлежащих детям, необходимо получение письменного согласия органов опеки и попечительства.

Относительно порядка разрешения имущественных вопросов с супругой наиболее оптимальным полагаем следующий вариант: оформление договора дарения на квартиру, планируемую к передаче супруге, между родителями и вами. Далее — заключение договора мены недвижимого имущества между вами и супругой, в котором также возможно предусмотреть наделение долями несовершеннолетних детей взамен долей в совместной квартире (при условии получения согласия органов опеки и попечительства). В этом случае момент заключения договора мены (до или после расторжения брака) значения иметь не будет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.