— У нас есть две комнаты в бывшем общежитии (доля на меня и несовершеннолетнего сына, на двоих 42/580). Мы хотим продать эти комнаты, но перед этим снять долю с сына и дать ему 1/2 доли в 2-комнатной квартире общей площадью 58 кв. метров. Как нам это сделать и реально это?
Отвечает управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов:
В указанной ситуации необходимо учесть два обстоятельства.
Первое: так как указана доля в размере 42/580, то налицо общедолевая собственность. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные собственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о том, что хочет продать свою долю постороннему лицу, и указать установленную им цену и другие условия. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, вы вправе заключить сделку с другим покупателям.
Второе: наличие несовершеннолетнего ребенка. Законодательство РФ хорошо защищает имущественные права несовершеннолетних. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям письменное разрешение о том, что они могут распоряжаться имуществом подопечных. При этом органы опеки и попечительства должны быть уверены, что после того как вы продадите жилые помещения, где у несовершеннолетнего есть доля, его права не будут нарушены, а его жилищные условия не ухудшатся. Впрочем, для последующей продажи будет вполне достаточно указанного разрешения.
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:
Стоит начать с того, что это непростая и длительная сделка. Существует множество нюансов, которые нужно учитывать во время ее планирования и проведения. Данная операция возможна только при условии, что опекунский совет разрешит продать указанные доли в комнате в общежитии, принадлежащие ребенку, и купить взамен на его имя долю в двухкомнатной квартире.
Первое, с чего нужно начать, — найти покупателя на доли в комнате в общежитии. Параллельно необходимо собрать документы по объектам недвижимости: комнате в общежитии и квартире, в которой планируется наделить ребенка собственностью. Потребуются правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта, поэтажный план и экспликация, выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и иные документы. Этот пакет документов вместе с заявлением представляется в опекунский совет по месту прописки ребенка (явиться туда нужно всем вместе: родителям и ребенку). В течение двух недель опекунский совет даст письменное решение по вашему заявлению. При положительном ответе следующий этап — подготовка сделки. Необходимо корректно составить договоры купли-продажи, найти нотариуса, который будет осуществлять нотариальное заверение сделки, а также следует организовать безопасные взаиморасчеты по сделке.
Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:
В данной ситуации изначально нужно уточнить дееспособность несовершеннолетнего владельца доли. Если ребенку еще нет 14 лет, то для совершения сделки вам потребуется получить разрешение органов опеки. Ребенок старше 14, но не достигший 18-летнего возраста, должен сам дать разрешение на сделку, и это разрешение должно быть подтверждено родителями (то есть вами). При вступлении в брак ребенок старше 16 лет является полностью дееспособным и сам подтверждает сделку без участия родителей.
Для получения разрешения от органов опеки оба родителя, даже если они находятся в разводе, обязательно вместе с ребенком должны посетить опекунский совет и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в продаваемых комнатах лицах, свидетельство о праве собственности на предоставляемую ребенку долю в двухкомнатной квартире и технический паспорт на нее.
Текст подготовила: Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?
Можем ли мы рассчитывать на поддержку от государства при покупке квартиры?
