Как правильнее и выгоднее оформить дарственную? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Как правильнее и выгоднее оформить дарственную?

– Родственник будущего мужа хочет сделать дарственную на меня и моего будущего мужа, но почему-то договор дарения сначала идет на будущего мужа, а потом только будущий муж оформляет дарение мне. Они объясняют это тем, что такой подход финансово выгоден. Стоит ли верить этому объяснению?

VitalikRadko/Depositphotos

 

Отвечает адвокат Сергей Даниленко (г. Новороссийск):

В соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы в виде недвижимого имущества освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). 

Будущая супруга не является родственником или членом семьи дарителя, соответственно, при оформлении договора дарения будет обязана оплатить НДФЛ с рыночной стоимости своей части квартиры.


Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?


Предложенный вариант с заключением двух последовательных сделок дарения позволит на абсолютно законном основании избежать налогообложения при соблюдении следующих условий: родственник дарит жениху квартиру – между женихом и невестой заключается брак – муж дарит жене часть квартиры.  

Вместе с тем, данный механизм нельзя назвать обдуманным, так как квартира станет общей собственностью супругов и в случае развода доставит массу проблем, связанных с разделом совместного имущества.

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская (г. Санкт-Петербург):

Вероятнее всего, речь идет о дарении недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.п.) или транспортного средства (автомобиля). В соответствии с Налоговым кодексом, получение в дар такого имущества признается доходом одаряемого, который подлежит налогообложению. Размер налога составляет 13% от стоимости соответствующего имущества. При этом закон устанавливает, что если подарок получен от члена семьи или близкого родственника, то одаряемый освобождается от уплаты этого налога. Так, не будет подлежать налогообложению подарок, полученный от супруга, родителей, детей, дедушки, бабушки, внука, брата и сестры.

Если родственник, который желает вас одарить, является по отношению к вашему будущему мужу одним из указанных родственников, то после получения подарка ваш жених будет избавлен от обязанности по уплате налога. Если же степень их родства не такая близкая, то налог придется платить независимо от того, будет ли договор дарения составлен только в пользу вашего будущего мужа или в пользу вас обоих.

При последующем дарении имущества вам вы будете избавлены от обязанности по оплате налога только, если на момент заключения договора дарения ваш муж из положения «будущий» перейдет в положение «настоящий», то есть если вы уже зарегистрируете к этому моменту свой брак.


Какие документы нужны для дарения доли и как проходит сделка?

Если мы поженимся, будет ли сложнее продать квартиру?


Отвечает управляющий партнер юридической компании ЭНСО Алексей Головченко:

Договор дарения – безвозмездная сделка, если, конечно, под неё не маскируют договор купли-продажи или ренты. Дарение означает, что даритель, независимо от родства и знакомства, одаривает другое лицо. Подарить можно квартиру, машину, предприятие. Основный признак договора дарения – безвозмездность, второй – необратимость.

Относительно совместной супружеской собственности. Как при наследовании, при дарении подарок является личной собственностью одаряемого, и на него распространяется положение о совместной собственности. Разумеется, если подарок был сделан конкретному лицу, а не обоим.

Подарок относится к налогооблагаемой базе. И получатель подарка выплачивает 13% подоходного налога от его стоимости. Раньше была рыночная стоимость, сейчас кадастровая. Но это положение распространяется на лиц, не состоящих в близком родстве. Согласно ст. 217 п. 18.1 Налогового кодекса, от налога освобождаются даритель и одаряемый, если они члены одной семьи. К близким родственникам относятся дети, родители, супруги, усыновленные и усыновители, братья и сестры, а также бабушки с дедушками, и соответственно внуки и внучки. Сожители к таковым не относятся, даже если у них есть совместный ребенок.

А теперь вернемся к вопросу: родственник будущего мужа объяснил правильно. Ему следует сделать подарок вашему будущему супругу. Даже если вы вступите в брак, вы не будете с родственником вашего мужа состоять в том родстве, которое необходимо для освобождения вас от налога. То есть, если ваш родственник передает имущество в качестве дара вашему будущему мужу, то он вправе уже после заключения брака передать это имущество вам.

Если же вы боитесь, что дар так и останется у вашего будущего супруга и не дойдет до вас, то тогда лучше попросить, чтобы оформили дарственную на вас. А вы уже выплатите государству налог. Все зависит от той степени доверия, которая существует между вами и вашими будущими родственниками.

Отвечает адвокат по недвижимости московской коллегии «Град» Наталья Тарасова:

Если речь идет о близком родственнике (родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры), то такой порядок оформления собственности действительно более выгодный. Дело в том, что подаренное близким родственником имущество не подлежит налогообложению. Супруги же являются членами семьи, и с подаренного друг другу имущества также не должны платить НДФЛ. Поэтому схема здесь выглядит такой: близкий родственник дарит имущество, после чего супруг оформляет дарение на жену. В этом случае с имущества не нужно будет платит налог.


Получит ли жена налоговый вычет, если муж купил квартиру до брака?

Купили квартиру до брака – кто получит налоговый вычет?


Отвечает юрист Оксана Комарова (город Истра):

Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
То есть налога не возникнет. В последующем, после регистрации брака, если супруг подарит вам долю, то также не возникнет налогов. Однако есть риск, что супруг передумает отчуждать вам долю. Поэтому надежнее сразу заключать договор дарения на вас и супруга и оплатить вам 13% от стоимости доли в следующем налоговом периоде.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Данный вариант может быть экономически выгодным только при попытке избежать налога при дарении, который возникает в случае, если оно осуществляется не между близкими родственниками. Если родственник мужа является, например, одним из его родителей, братом, дедушкой, то данный подход вполне логичен. 

Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Ольга Балбек:

Такому объяснению можно верить. Если вы официально оформите отношения с будущим мужем, вступите в законный брак, а потом ваш законный супруг заключит с вами договор дарения, налоги платить не придется.

Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ, близкие родственники, которые получили в дар объект недвижимости (любой дар), не должны платить налоги. Согласно Семейному кодексу РФ, близкими родственниками признаются: муж, жена, родители, внуки, дедушки (бабушки).

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Андрейченко:

Да, Ваш будущий муж и его родственник правы, поскольку дарение недвижимого имущества, по общему правилу, является налогооблагаемым доходом, полученным в натуральной форме.

Одаряемый освобождается от налогообложения в случае, если даритель является членом его семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ. К членам семьи закон относит супругов, родителей и детей, а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, и некоторых других родственников. К близким родственникам относятся родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. 

Если родственник вашего бывшего мужа является членом его семьи или близким родственником, налога на дарение при сделке между ними не возникнет. 

После того, как ваш брак будет зарегистрирован, ваш супруг сможет подарить вам долю квартиры уже как члену своей семьи, и налог в этом случае тоже не возникнет.  


Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Может ли муж при разводе претендовать на квартиру, которую подарил жене?


Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:

Такое объяснение верно, но с учетом соблюдения некоторых условий. Более выгодной финансово является следующая схема.

Первый договор дарения должен быть заключен между родственником будущего мужа и самим будущим мужем. Это необходимо, чтобы избежать налогообложения, ведь с точки зрения налогового законодательства при дарении одаряемый получает экономическую выгоду, то есть доход, с которого в последующем обязуется заплатить НДФЛ. При этом для определения суммы НДФЛ к оплате в качестве налоговой базы берется либо рыночная стоимость недвижимости, либо ее кадастровая стоимость. В случае дарения между близкими родственниками, а, к примеру, родители и дети являются таковыми по закону, такие доходы освобождаются от налогообложения. Поэтому следующим условием для дарения без налогов является наличие зарегистрированного брака с будущим мужем, поскольку супруги также признаются близкими родственниками.

Отвечает директор агентства недвижимости PROобмен Екатерина Никитина:

Да, выгоден, так как если родственник мужа будет оформлять дарственную на вас обоих, а вы еще не в законном браке, то у вас возникает доход (объект налогообложения), подлежащий налогообложению по ставке 13%.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов GLOBUS PRAVO Денис Вольнов:

Дело в том, что если по договору дарения одаряемый является близким родственником дарителя, то налог не платится. В остальных случаях одаряемый обязан будет заплатить 13% от стоимости полученного в дар имущества. Соответственно, если ваш супруг получит в дар от близкого родственника, а потом подарит вам, то налог платить не надо. По указанным выше причинам, дарение на вас необходимо проводить после регистрации брака.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов:

По закону дарение облагается налогом (НДФЛ – 13% для резидентов), однако от него освобождены сделки между близкими родственниками. Вы к таковым не относитесь, и если родственники жениха подарят вам долю в квартире, то за нее придется платить налог государству. После регистрации брака вы все еще не будете для нынешнего владельца квартиры близким родственником. Однако это не касается вашего мужа, и он после первого дарения сможет второй сделкой подарить долю квартиры вам также без налога. 

Самое забавное – то, что каждое из дарений в отдельности вполне законно, но после того, как в интернете объявлено намерение совершить совокупность взаимосвязанных умышленных действий, направленных на извлечение «финансовой выгоды» в виде неуплаты налогов, ситуация начинает подпадать под статью 198 Уголовного кодекса РФ («Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица-плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов»).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Насколько надежны брачные договоры?

Нужен ли нотариус при дарении квартиры?

Можно ли признать дарственную недействительной?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.