Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

– В июле 2017 года я продал свой магазин со складом за 7 млн рублей. В ходе сделки узнал, что ее кадастровая стоимость почти 25 млн! Сам работал на ЕНВД. Здание построил и ввел в эксплуатацию в 2010 году. Теперь должен заплатить налог с продажи более 5 млн! Объект находится в Норильске. Как оспорить завышенную кадастровую оценку?

imageAGCreativeLab/Depositphotos

Отвечает партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD Марина Евсеева:

С 2016 года собственникам коммерческой недвижимости приходится платить налоги по новым правилам. Общей ставки нет, но предусмотрена максимально возможная ставка для налогообложения недвижимого имущества. Теперь юридические, равно как и физические лица не могут использовать балансовую или инвентарную стоимость (а она была существенно ниже реальной), а обязаны рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта, которая может превышать даже актуальную рыночную стоимость данной недвижимости. Поэтому как при покупке (правообладатель уплачивает налог на недвижимость), так и при реализации (при отчуждении уплачивается налог на прибыль) объекта лучше заранее уточнить сумму налога, подлежащего оплате, и возможности снижения налогового бремени.


Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?


Для того чтобы узнать, сколько придется заплатить (юридическому лицу), а также определить потенциал оптимизации сумм налогов в рамках правового поля, необходимо следующее.

1. Уточнить кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, в котором предполагается продажа. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра; запросить справку из ГКН с указанием кадастровой стоимости или посмотреть в договоре (во многих договорах купли-продажи уже прописана кадастровая стоимость).

2. Привлечь специалистов (в области кадастровой и рыночной оценки). Они помогут понять:

  • насколько кадастровая стоимость объекта соответствует ее рыночному значению (Следовательно, определяется потенциал снижения кадастровой стоимости недвижимости по основанию «установление кадастровой стоимости на уровне рыночной»);
  • насколько логически и практически верно определена кадастровая стоимость объекта в рамках использованной методологии (при выявлении ошибок определяется потенциал снижения кадастровой стоимости посредством их исправления, то есть потенциал оспаривания по основанию «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости»).

На этом этапе специалисты говорят, насколько целесообразно оспаривать стоимость, и определяют размер экономии на налогах (как при владении, так и при отчуждении имущества).

Согласно существующим нормативно-правовым актам, в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности юридических лиц, он могут оспорить результаты государственной кадастровой оценки в комиссии территориального подразделения Росреестра и суде.

Действующее правовое регулирование предусматривает право граждан пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законами РФ, с 1 января того года, в котором и было подано к рассмотрению заявление о снижении кадастровой стоимости, но не раньше момента внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая и была предметом оспаривания.

3. Выработать алгоритм оптимизации налога на доход (если речь идет об отчуждении недвижимого имущества), который юридическое лицо предполагает получить от реализации имущества.

Резюмируя вышеизложенное, применительно к продаже магазина со складом в Норильске в июле 2017 г. можно констатировать следующее:

– налог от продажи недвижимого имущества рассчитывается от его кадастровой стоимости;

– кадастровая стоимость объекта берется по состоянию на первое число января того года, в котором предполагается или была осуществлена продажа объекта;

– действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, согласно законодательству, с 1-го числа календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Таким образом, вы потеряли право на оспаривание кадастровой стоимости как базы налогообложения для определения налога на доход, полученный в 2017 году от реализации принадлежащего ему имущества, так как пропустили период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.


Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?


Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Процедура оспаривания кадастровой оценки регулируется ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость может быть оспорена, если в ЕГРН не внесена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости. Обращаться нужно в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Красноярском крае.

Отвечает адвокат, член Ассоциации юристов России, третейский судья Илья Смирнов:

Оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. До обращения в суд юридическое лицо в обязательном порядке должно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для физических лиц такое предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Административное исковое заявления об оспаривании кадастровой стоимости подается в суд по месту нахождения недвижимости.

К исковому заявлению в обязательном порядке должны быть приложены отчет, составленный оценщиком и содержащий сведения о рыночной стоимости, документы, подтверждающие право собственности заявителя на соответствующие объекты недвижимого имущества, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также доказательства уплаты государственной пошлины. Размер государственной пошлины для физического лица составляет 300 рублей за каждый объект недвижимого имущества. Для юридических лиц – 2 тысячи рублей. Вопрос оспаривания кадастровой стоимости рассматривается в открытом судебном заседании, по итогам которого судом принимается решение. В случае удовлетворения искового заявления в решении суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Чтобы оспорить завышенную (по Вашему мнению) кадастровую оценку, Вы должны обратиться в комиссию (так как Вы индивидуальный предприниматель, для Вас это необязательно) или сразу в суд с соответствующим исковым заявлением. Также Вам необходимо сделать отчет о кадастровой стоимости своей недвижимости. Обращаю внимание, что в Вашем случае необходимо смотреть и внимательно изучать документы. Возможно, имеет место техническая ошибка, и ее надо исправлять.


За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?


Отвечает генеральный директор компании «Лаборатория судебных экспертиз» Андрей Пашко:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна соответствовать или быть близкой к рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость – это стоимость, установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец). Поэтому в случае, если стоимость объекта, определенная для продажи, была установлена на основе исследования рынка аналогичных объектов, то, в соответствии с требованием законодательства, она должна оказаться близкой к кадастровой стоимости.

Зачастую встречаются ситуации, когда продавцом стоимость объекта определяется вовсе не по рынку, а по его субъективным понятиям. В таких случаях стоимость объекта может быть как завышена, так и занижена. Но на практике распространена ситуация, когда кадастровая стоимость действительно завышена при сравнении с рыночной стоимостью, причем завышена в несколько разы и даже десятки раз.

Ниже приведем возможные алгоритмы оспаривания кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены алгоритмы решения такой проблемы для физических лиц и для юридических. При этом алгоритм оспаривания кадастровой стоимости для индивидуальных предпринимателей такой же, как и для физических лиц.

Итак, для юридических лиц для оспаривания кадастровой стоимости необходимо подготовить отчет о рыночной стоимости объекта. При этом рыночная стоимость объекта должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

В случае, если разница между рыночной стоимостью объекта и кадастровой стоимостью будет составлять более 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости необходимо сдать на проверку в СРО и получить на него заключение. Если разница по стоимости будет составлять меньше 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости объекта сдавать на проверку в СРО не требуется.

Далее отчет об определении рыночной стоимости объекта с заключением СРО или без него (в зависимости от разницы уменьшаемой стоимости) с соответствующим заявлением необходимо подать в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. На практике положительное решение в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости получает лишь 10% заявителей.

В случае, если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости рассмотрела заявление с отрицательным результатом для заявителя, то заявитель может обратиться в суд с соответствующим исковым заявлениям.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц и индивидуальных предпринимателей проще: обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости не требуется, а сразу можно идти в суд с соответствующим исковым заявлением. Для обоснования своих исковых требований к исковому заявлению необходимо приобщить документ, подтверждающий рыночную стоимость объекта. Таким документом может быть не только отчет об определении рыночной стоимости объекта, но и заключение специалиста-оценщика или справка.

В процессе судебного разбирательства по оспариванию кадастровой стоимости суд может назначить судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта. В случае, если при проведении оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта будет меньше кадастровой, то суд удовлетворит исковые требования истца и установит размер кадастровой стоимости объекта в соответствии с рыночной.

Следует отметить, что истец имеет право потребовать возмещения всех судебных издержек, связанных с данным судебным разбирательством: стоимость проведения судебной экспертизы, оплату государственной пошлины, стоимость услуг адвоката (представителя), оплату за подготовку отчета об определении рыночной стоимости объекта (заключения специалиста, справка) и прочие.

Отвечает генеральный директор Беркшир Адвайзори Групп Ирина Вишневская:

Собственник, не согласный с величиной кадастровой оценки, заказывает отчет у независимого оценщика. После определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости, ее владелец с этим отчетом обращается либо в территориальную комиссию Росреестра по месту нахождения объекта, либо (с января 2018 года) обращается в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Судебный спор – это административный процесс, в рамках рассмотрения которого суд выносит решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Также здесь проводится судебная экспертиза. Поскольку суд не обладает специальными компетенциями по вопросам оценки недвижимости, то основанием для вынесения судебного решения об установлении новой объективной кадастровой стоимости является заключение судебного эксперта. Однако в нашем кейсе ситуация выглядит немного иначе. И Вы пишете о том, что работали, платили ЕНВД и были крайне удивлены тем, что налоговая инспекция насчитала значительную сумму налога с продажи недвижимости – более 5 млн рублей.

Давайте рассмотрим эту ситуацию более детально. Единый налог на вмененный доход налогового кодекса оплачивается только для определенных видов деятельности. Так вот, продажа имущества не относится к видам деятельности, попадающим под ЕНВД. И мы можем предположить, что собственник недвижимости – индивидуальный предприниматель, у которого должен быть зарегистрирован какой-либо второй вид деятельности. И этот второй вид деятельности, не попадающий под ЕНВД, уже будет относиться либо к упрощенной системе налогообложения, либо к общей системе.

Третий вариант – если этот дополнительный вид деятельности вообще никак не зарегистрирован. Продажа имущества – достаточно серьезная сделка, не относящаяся к ЕНВД. Поэтому налоговая, не обнаружив у юридического лица или индивидуального предпринимателя какой-либо дополнительный зарегистрированный вид деятельности, не относящийся к ЕНВД, естественно, рассчитывает налог, исходя из того, что индивидуальный предприниматель или юрлицо находится на общей системе налогообложения, то есть 18% НДС и 20% налог на прибыль.

Исходя из наших расчетов той величины кадастровой стоимости в 25 млн рублей и той суммы сделки в 7 млн рублей (магазин со складом), которые Вы указали, получается следующее. Примерная величина НДС будет рассчитываться в размере 2,67 млн рублей и налога на прибыль, соответственно, в размере 2,97 млн рублей. В общей сложности эта сумма как раз и составляет 5,6 млн рублей. Расчет выполнен правильно.

Если же основной второй вид деятельности был бы зарегистрирован под упрощенную систему налогообложения, то, соответственно, это либо 6% от Вашего дохода, либо 15% (доходы минус расходы). В обоих случаях налог, который был бы исчислен с продажи недвижимости, составил бы либо 1 млн рублей (при условии 6% УСН), либо 1 млн 875 тысяч рублей (если это 15%).

Таким образом, можно сделать вывод, что, скорее всего, исходя из той суммы налога, которая была исчислена, второй вид деятельности не был зарегистрирован. А Вы просто не поинтересовались, какие налоговые последствия могут возникнуть при продаже имущества. Поэтому расчет налоговая выполнила правильно.

Теперь отвечаем на вопрос, что же делать в этой ситуации, чтобы найти разумный выход из положения и вернуть переплату. По Вашему мнению, 25 млн рублей – это завышенная оценка по кадастровой стоимости.

В первую очередь, необходимо написать письмо в налоговую инспекцию с величиной налога и получить ответ, в котором налоговая инспекция должна предоставить развернутый расчет. Соответственно, не согласившись с этим расчетом, поскольку там будет фигурировать величина 25 млн рублей кадастровой стоимости, Вам следует инициировать иск в Арбитражном суде Норильска против налоговой в связи с несогласием расчета величины налога. И уже в рамках судебного процесса инициировать судебную экспертизу, поставив перед экспертом вопрос о величине рыночной стоимости данного объекта по состоянию на дату заключения сделки. Исходя из суммы, какую определит эксперт, будет понятно, кто все-таки прав – Вы или налоговая инспекция.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.