Как купить квартиру в доме под снос? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Как купить квартиру в доме под снос?

— Как провести покупку недвижимости, попадающей под снос?

Svetoslav Radkov/Fotolia

 

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если вы рассчитываете заработать на городских программах сноса ветхого жилья (в Петербурге, например, это реновация хрущевок), то не факт, что Вам удастся сильно на этом обогатиться. Государство сейчас уже знает все эти уловки и старается им противодействовать. Скорее всего, при сносе купленной вами хрущевки Вы получите среднюю рыночную стоимость этого жилья. Купить любую квартиру в зоне предполагаемого сноса никакой проблемы не составляет, если у Вас живые деньги, так как ни один банк не даст кредит под приобретение такой недвижимости. Также Вас ожидает сюрприз с запретом на регистрацию в такой квартире: то есть прописаться Вы туда не сможете. А вот право собственности оформить сможете.


К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики


Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

В соответствии с действующим законодательством, в случае, если дом признан подлежащим сносу, орган местного самоуправления обязан уведомить об этом собственника и в последующем заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. До момента, когда собственник подпишет с администраций такое соглашение, он еще вправе свою квартиру продать. Никаких препятствий этому не существует. Если соглашение подписано, то продать и, соответственно, купить эту квартиру уже невозможно. Следует учесть, что купить можно только приватизированную квартиру. Если квартира муниципальная и не приватизирована, то продать такую квартиру нельзя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Таганское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Екатерина Аргунова:

Действующим законодательством РФ не предусмотрены какие-либо конкретные ограничения для граждан, желающих продать или купить квартиру в доме, попадающем под снос. В том случае, когда дом признается подлежащим сносу, издается правовой акт Правительства Москвы. Граждане уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте письменно, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия жилого помещения. При этом Жилищный кодекс РФ предусматривает обязательное заключение с собственником жилого помещения соглашения об изъятии у него данного помещения в связи со сносом дома. Обычно данное соглашение заключается между городом и собственником в форме договора мены (реже в форме договора купли-продажи). В период между государственной регистрацией правового акта и подписанием с собственником договора мены на новую квартиру взамен недвижимости в сносимом доме, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.


Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир


Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Чтобы провести покупку жилья в доме, попадающим под снос, в первую очередь необходимо убедиться, можно ли это сделать с юридической точки зрения. В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года, собственник жилого помещения уведомляется в письменной форме об акте изъятия жилого помещения не менее чем за год. Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, у него есть право продать ее до подписания договора мены на новое жилье.

Возможность получения более выгодного жилья после сноса дома, конечно, является одним из главных преимуществ. Покупка квартиры в доме под снос предоставляет право стать на очередь по улучшению жилищных условий. К тому же она приобретает черты выгодного финансового вложения, если учесть, что стоимость старых квартир в ветхих домах снижается до 25%. Однако подобное решение имеет и свои нюансы. Нельзя утверждать, что расселение произойдет, даже если заявлены все его сроки. На изменение планов градостроительства влияет огромное число различных факторов, начиная от затянувшихся судебных процессов и заканчивая финансовым кризисом в стране.

Подводя итоги, хочу отметить, что принятие решения о покупке жилья под снос должно сопровождаться представлениями о конечной цели подобной сделки. Необходимо четко понимать, как именно происходит процесс расселения, каковы сроки сноса дома и на какую жилплощадь в итоге можно рассчитывать. Если цель покупки это инвестиции, то, прежде всего, стоит проанализировать, есть ли в этом смысл с финансовой точки зрения. Также важно оценить все возможные риски данной сделки. Если же целью приобретения квартиры являются личные нужды, то стоит задуматься вдвойне. Ведь неизвестно, когда и какая квартира Вам будет предоставлена взамен, каково ее месторасположение, и насколько локация окажется подходящей для Вас, а это является немаловажными факторами.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Покупая квартиру в многоквартирном доме, подлежащему сносу, необходимо убедиться, что:

  • данный многоквартирный дом действительно подлежит сносу;
  • нынешний собственник не подписал еще соглашение о переселении, которое подписывается им за год до сноса.

Если покупатель убедится в том, что все в порядке, оценит для себя все плюсы и минусы подобной сделки, то можно заключать такой договор. Причем это самая обычная сделка купли-продажи. Никаких особенностей в купле-продаже такого жилья, кроме вышеперечисленных нюансов, нет.


Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?


Отвечает адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Сначала небольшое вступление. Основание для перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе на объект, подлежащий сносу, является договор купли-продажи. В этом документе необходимо указать все индивидуализирующие признаки передаваемого объекта, в том числе кадастровый номер, адрес объекта, цену, права и обременения (если таковые имеются).

В акте приема-передачи и в самом договоре нужно указать технические характеристики жилья, а также его состояние. Для проверки чистоты совершаемой сделки покупателю необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект, узнать о наличии/отсутствии прав и обременений.

Далее продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, приложив заявление о государственной регистрации, два экземпляра оригиналов договора, документ подтверждающий оплату госпошлины.

Таким образом, сама процедура покупки недвижимости, подпадающей под снос, не имеет никаких особенностей, за исключением условия о качестве передаваемой квартиры. В то же время критерий выгодности данной сделки и последствия ее совершения для продавца и покупателя зависят от того, что это за объект недвижимости и по какому основанию он подлежит сносу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Стоит ли вам менять квартиру и переезжать?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.