Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке?

– Прошу Вас разъяснить мне алгоритм и нюансы покупки комнаты, принадлежащей двум собственникам (по ½), с долгом по ЖКХ более 300 тысяч рублей. Назначен суд по долгу ЖКХ. Скорее всего (точно не знаю), на имущество наложен арест.

sergeydolya/Depositphotos

 

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Для начала нужно выяснить, есть ли судебный арест на указанной комнате, так как в этом случае Вы не сможете приобрести объект. Получить данную информацию можно, заказав выписку из ЕГРН через обращение в МФЦ либо Росреестр. Также необходимо запросить справку в управляющей компании или ТСЖ о состоянии задолженности.

Если ареста на комнате нет, то ее приобретение возможно даже при наличии долга. Обязанность по оплате коммунальных платежей возникает у нового собственника с момента регистрации перехода права собственности, то есть новый собственник не отвечает по долгам, возникшим до обретения им собственности. Однако есть два исключения.


Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?


Долг старого владельца комнаты может быть переведен на нового, если в договоре купли-продажи такой переход предусмотрен. Внимательно читайте условия договора на предмет таких пунктов. Еще лучше, чтобы в договоре отдельно прописали, что все долги по оплате коммунальных платежей, возникшие до момента перехода права собственности, остаются на предыдущем владельце.

Второе исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Согласно закону, при переходе права собственности к новому владельцу квартиры переходят и долги по взносам на капремонт. 

В случае попыток управляющей компании навязать Вам старый долг, необходимо помнить, что взыскать такой долг с нового собственника в судебном порядке управляющая компания не может. Если УК будет навязчива, то необходимо жаловаться в жилищную инспекцию и правоохранительные органы (так как формально действия УК могут попадать под статью о вымогательстве).

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Собственники, владеющие долями, вправе продать свое имущество по одному договору. В этом случае согласие каждого из них на продажу и соблюдение преимущественного права покупки не требуется. Но сделка должна быть совершена обязательно нотариально. Вы совместно с собственниками обращаетесь к нотариусу, он проводит проверку документов на квартиру и участников сделки на предмет право- и дееспособности. После этого назначается дата сделки. Договор купли-продажи готовит нотариус.


Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Как проверить, заложена ли квартира?


В отношении долга по ЖКХ вопрос решается отдельно. Для того чтобы выяснить, наложен арест или нет, нужно заказать в МФЦ выписку об отдельных характеристиках объекта недвижимости. Там будут указаны все данные по обременениям. Если ареста нет, сделку можно проводить. 

Долг даже при переходе права собственности к покупателю будет за продавцами. Другой вопрос, что стороны могут договориться о погашении долга за счет оплаты стоимости продаваемой квартиры. Даже при передаче дела о взыскании долга по ЖКХ в суд должник может обратиться в управляющую компанию и заключить с ней мировое соглашение. 

Конечно, лучший вариант – погасить все долги до сделки. Ведь всегда есть риск того, что должник будет признан банкротом. В этом случае все сделки, совершенные им за три года до этого, могут быть признаны недействительными и расторгнуты.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Арест накладывается в Росреестре и препятствует продаже, поэтому в этой ситуации комнату Вы купить не сможете. Чтобы проверить, есть ли арест, Вам необходимо заказать выписку из ЕГРН или посмотреть информацию на сайте судебных приставов. В случае его отсутствия долги по ЖКХ (за исключением капитального ремонта) лежат на продавце. Вы либо авансируете данную сумму, чтобы в Вашем присутствии продавец погасил долг, либо не закладываете данную сумму в ячейку при взаиморасчетах, либо подписываете соглашение об уступке долга на Ваше имя и оплачиваете его самостоятельно.


Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?

Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?


Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если наложен арест, то купить эту комнату до того момента, пока арест не снимут, не получится. Для снятия нужно погасить долг полностью и закрыть делопроизводство.

С июля этого года, если комнату продают одновременно все хозяева, то помощь нотариуса больше не нужна. После снятия ареста можете совершать сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.