Как досрочно расторгнуть договор аренды? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

— Что делать, если сдали квартиру по договору на три месяца (получили деньги за один месяц плюс залог), но выяснилось, что у квартиранта в паспорте несуществующая прописка (в договоре он тоже ее указал)? Да еще находился два года в розыске за денежные долги и за правонарушения на ФССП. Предложили расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон — отказался. Полиции не боится, так как близкий родственник работает в полиции и при попытке квартиранта выселить стращает нас налоговой, судами, штрафами, неустойками и так далее. Суды длятся очень долго, по три месяца, а у нас договор и так на три месяца. Подскажите, что нам делать и как взыскивать ущерб с бомжа, который под защитой родственника-юриста?

imagetwinsterphoto/Fotolia

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Все зависит от текста договора, который подписали собственник и жилец. Формально вопрос прописки жильца, а также наличие у него в прошлом проблем с судебными приставами не является поводом для расторжения договора. Да и чаще всего в договоре нет возможности его расторгнуть в одностороннем порядке без веской причины (например, без просрочки платежа) или без своевременного уведомления.

Касаемо конкретного случая: выселение через суд, конечно, слишком долгий процесс при коротком сроке аренды. Если жилец соблюдает условия договора, то полиция вне зависимости от наличия или отсутствия в ней родственников обязана соблюдать законные интересы сторон. Поэтому, если арендатор исправно платит за квартиру и добропорядочно в ней живет, рекомендуем дождаться окончания договора аренды и в будущем сначала изучить личность нового жильца и лишь потом подписывать договор. Но если Ваш жилец не внес своевременно оплату, соответственно нарушил этим условия договора, Вы смело можете досрочно прервать действие договора и обратиться в полицию или охранное агентство. В этом случае у Вас в квартире де-факто оказывается посторонний человек без Вашего на то согласия. Частную собственность и защиту прав на нее в России никто еще не отменял.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

Во-первых, отсутствуют основания для признания договора недействительным, так как между сторонами в данном договоре согласованы все существенные условия, а именно условия о предмете договора, то есть самом жилом помещении. Более того, отсутствие данных о регистрации нанимателя существенно затруднит обращение с исковым заявлением в суд.

Во-вторых, из содержания описанной ситуации не видно основательных поводов для беспокойства, так как в договоре предусмотрены условия о залоге, что в свою очередь исключает возможность неуплаты за наем жилого помещения в случае, если наниматель досрочно покинет квартиру.

В-третьих, при давлении со стороны родственника-полицейского следует обращаться в прокуратуру с жалобой, предварительно зафиксировав любыми способами факт противоправных действий.


Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?


Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

На мой взгляд, здесь вообще нет серьезной проблемы. То, что квартирант имеет небольшие проблемы с законом, арендодателя никак не касается. Точно так же, как владелец торгового центра не будет интересоваться, как его арендаторы решают свои налоговые проблемы и арбитражные споры. Арендодателя интересует только действия арендатора в рамках его с ним договора. Не больше.

Отказался расторгать договор аренды? Его право. Но не очень понятно, о каком тогда ущербе арендодателя идет речь? Два месяца из трех по договору уже оплачены (первый месяц плюс залог). Если предположить, что он не хочет оплачивать второй месяц, то залог идет в уплату этого месяца, после чего квартирант выселяется согласно тому же договору. Если же Ваш арендатор платит сполна и вовремя, то к нему нет претензий. И оснований для расторжения договора тоже нет.

Грозит налоговой? Это уже зависит от арендодателя. Если Вы не платите налоги с полученного дохода, то Вы и так рискуете. Если же платите, то угроза не имеет смысла.

Грозит судами и штрафами? Смешно! Человек, который два года находится в розыске, имеет проблемы с законом (недействительные документы и претензии от ФССП), будет подавать в суд на того, кто сдал ему квартиру? Бессмыслица. Все его проблемы тут же всплывут, и ему это выйдет в разы дороже. Гораздо проще, быстрее и безопаснее для него просто снять другую квартиру.

В данной ситуации арендодателю бояться нечего. Арендатор платит, значит живет, как и договаривались. Не платит — Вы можете выгнать его с помощью полиции. Мешает родственник-полицейский? По закону у него нет оснований препятствовать. А если он действует незаконными методами (в том числе угрозами и шантажом) — на это есть прокуратура и УСБ (управление собственной безопасности). Иметь дело с данными организациями из-за съема квартиры ни один нормальный полицейский точно не захочет.


Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы


Отвечает директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:

Из сумбура повествования не очень понятна суть проблемы. Однако попробуем разобраться в ситуации.

1. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя) возможно в случаях, когда арендатор (наниматель):

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

2. С учетом положений ст. 619 ГК РФ если Вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, то такое действие реализуется только по решению суда. При отсутствии вышеизложенных фактов инициатива расторжения договора найма со стороны наймодателя не обоснована.

3. Если наниматель не нарушает условий договора и исправно вносит плату за наем, то отсутствие у него регистрации по месту жительства никак не отражается на взаимоотношениях с наймодателем. Договор же продолжает свое действие до своего окончания. При этом совершенно законным будет требование нанимателя зарегистрировать его по месту пребывания на период действия договора найма.

4. Не вполне понятно, о каком ущербе идет речь в вопросе в конце текста. Если наниматель продолжает проживать в помещении и при этом допустил порчу или утрату имущества наймодателя, то компенсация может быть выплачена в том числе из суммы залога. Если суммы недостаточно, то ущерб должен быть оценен и взыскан с соблюдением правил предъявления претензии. Если наниматель не проживает в помещении в связи с окончанием договора, то о каком расторжении тогда идет речь в самом повествовании?

5. Если наймодатель опасается возникновения возможных проблем с налоговой инспекцией, то во избежание этого рекомендуем уплатить причитающийся налог с дохода, полученного по договору найма. Собственная законопослушность позволит наймодателю быть более требовательным к нанимателю и лишит последнего рычага давления.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая (Москва):

Самое первое и важное обстоятельство для арендодателя — установить: будет ли такой ненадежный арендатор исполнять свои обязательства и платить арендную плату? Если да, то следует спокойно получить все деньги, положенные по договору аренды, а по истечении срока действия данного трехмесячного договора его не продлевать и выселить нерадивого жильца без какого-либо продления.

Если же арендатор не платит, то арендодатель сразу, по истечении установленного срока платежа, вправе направить уведомление неплательщику-арендатору с уведомлением о нарушении условий договора и требованием оплатить задолженность и проценты по ней. Тем самым арендодатель соблюдает обязательный досудебный претензионный порядок и, в случае неоплаты, вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями о расторжении договора и взыскании задолженности, судебных расходов, штрафов и неустойки.

В случае неоплаты данных денежных средств у арендатора возникает право расторгнуть договор, взыскать возникшую на момент расторжения договора задолженность, проценты и санкции по ней. Длительности процесса в суде бояться не следует: чем дольше длится суд, тем больше будет сумма взыскания. Уведомлять, кстати, горе-арендатора следует по адресу, указанному в договоре аренды и по адресу, указанному в квартире. Искать, где он в самом деле прописан, арендодатель не обязан, так как берется адрес, указанный жильцом в качестве основного. Кроме того, в день, когда срок договора истечет, арендодатель вправе с нарядом полиции произвести фактическое выселение назойливого квартиранта с удержанием всех его вещей до момента погашения всей суммы задолженности.

Бояться полиции или налоговой инспекции в данном случае не стоит. Во-первых, мы исходим из добросовестности арендодателя, который в установленный срок, до 01.05.2017 (года, следующего за получением дохода), оплатит налог с дохода. Во-вторых, наличие родственника в полиции — отличный сдерживающий фактор для арендатора с его непростой кредитной историей. Не думаю, что Ваш жилец станет подводить своего родственника под служебное расследование в случае незаконного вмешательства в ситуацию, связанную с нарушением гражданских прав арендодателя.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.