2016 год для рынка недвижимости оказался неожиданно противоречивым: падение доходов населения и рекордные объемы ипотеки, банкротства застройщиков и массовая выдача разрешений на строительство. Эксперты подводят итоги года на первичном и вторичном рынке страны.
Спрос и предложение
По итогам года эксперты отмечают снижение спроса на 20–25%. Основной причиной многие называют значительное уменьшение доходов населения. По данным Счетной палаты РФ, уровень потребительский расходов за 2016 год сократился на 5,3%, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года). Так что особенностью 2016 года в сфере недвижимости стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей.
Особенно сильно продавцы недвижимости ощутили это в конце весны и осенью. Наибольшее снижение они отметили в мае и сентябре-октябре. При этом осенний спад мало характерен для рынка (особенно для первичной жилой недвижимости Москвы и области). Отчасти он был связан с повышенной активностью покупателей во второй половине летнего сезона, куда «перетекла» часть осеннего спроса. «Можно говорить о том, что фактор сезонности в будущем может претерпеть изменения. Застройщики при формировании ценовой политики больше всего ориентированы на поддержание темпов продаж, что может привести к активизации спроса в «мертвые» периоды, что и наблюдалось во второй половине лета 2016 года», — отмечает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
При снижении спроса предложение не стало меньше. Так, аналитический отдел компаний Kaskad Family, работающих с недвижимостью в Московской области, по итогам года зафиксировал увеличение объема предложения на 7,5% по сравнению с 2015 годом (что эквивалентно 2 млн кв. метров). «В 2016 году было выдано рекордное количество разрешений на строительство, то есть в ближайшее время количество проектов на рынке будет продолжать увеличиваться. Если посчитать количество площадей, которые планируется возвести по выданным разрешениям на строительство, получается, что нас ожидает 50% рост предложения, причем 90% предложений Московской области при такой картине будут составлять многоквартирные многоэтажные жилые комплексы», — отмечает руководитель отдела маркетинга семейства компаний Екатерина Коган.
В Санкт-Петербурге по итогам 2016 года практически все участники рынка зафиксировали рост объема продаж. «По оценкам аналитического центра «Главстрой-СПб», по итогам 2016 года объем спроса составил 3,8 млн кв. метров», — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Высоким продажам способствовала и положительная конъюнктура рынка: снижающиеся проценты по ипотечным кредитам, стабильные цены, большой объем предложения. Дополнительным фактором, серьезно подогревающим спрос в начале года, стало ожидание окончания программы государственной поддержки ипотеки. «Ажиотажное настроение изменило традиционную картину первого квартала — застройщики реализовали на 34% больше жилья, чем вывели в продажу. В апреле рынок стабилизировался, в мае-июне наблюдалось сезонное снижение спроса, которое сменилось ростом чуть раньше обычного — в августе», — добавляет Петр Буслов.
Итоги 2016 года на рынке новостроек Москвы
Итоги 2016 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти
Цены на первичном рынке
Несмотря на то, что доходы населения за прошлый год существенно снизились, средняя стоимость сделки на первичном рынке в 2016 году увеличилась. Это произошло за счет того, что в 2014-2015 годах основной целью покупателя было сэкономить. Кроме того, люди неохотно кредитовались. Начался кризис, многие решили вложить свои накопления в недвижимость, но не хотели брать ипотеку и потому искали предложения четко под имеющийся бюджет.
«Если посмотреть на квартирографию Подмосковья 2015 года, то расклад будет такой: 65% — это однокомнатные квартиры, 20% — двухкомнатные, 5% — трехкомнатные и 10% — студии. В 2016 году ситуация существенно поменялась: 40% — однокомнатные, 35% — двухкомнатные, 15% — трехкомнатные и 10% — студии. Также увеличились средние площади квартир. Например, однокомнатные квартиры в 2015 году в среднем были 29 кв. метров, а в 2016 году — 35 кв. метров», — приводит свои данные Екатерина Коган.
Незначительные изменения в стоимости квадратного метра в 2016 году по сравнению с 2015 годом отметили и аналитики «НДВ-Недвижимости». «Средняя стоимость квадратного метра в Москве в ноябре 2016 года (по сравнению с аналогичным периодом 2015 года) была ниже на 2,7%, что объясняется в основном наличием скидок от застройщиков. Положительная ценовая динамика (к ноябрю 2016 года) была зафиксирована в проектах классов бизнес и комфорт (прирост составляет 0,9% и 1,7% соответственно). В эконом-классе отмечена заметная коррекция в меньшую сторону (-9,5%), что можно объяснить изменением структуры предложения и выводом в продажу новых объектов с низкими ценами», — комментирует ситуацию руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
В затоваренных новостройками крупных городах 2016-й оказался годом, когда застройщики перестали приурочивать скидки к праздникам или специальным дням распродаж, а запустили акции на постоянной основе. «Акции и скидки, ставшие в 2016 году практически перманентными, существенно повлияли на рынок, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — По нашим данным, размер скидок в Москве в среднем составляет 5-7% и может достигать 15%. Кроме того, покупателя всячески стимулируют бонусами, улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные».
10 трендов 2016 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья
Чего все мы ждем от 2017 года?
Цены на вторичном рынке
Если брать всю Россию, то можно говорить о снижении средней цены на вторичном рынке жилья. Аналитики Domofond.ru отметили небольшой рост (+0,6%) цены предложения по России в первом квартале, однако во втором квартале цены упали на 3,7%, в третьем – незначительно увеличились (+0,3%).
С января по ноябрь 2016 года в Москве произошло снижение цены предложения вторичных квартир на 4,3%, в Подмосковье — на 4,9%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 1,1% и 0,4% соответственно (по данным аналитической службы Domofond.ru). Сильнее всего средняя цена предложения за кв. метр на вторичном рынке снизилась в Крыму (на 9,0%), Мордовии (на 8,3%) и Калужской области (на 8,3%). Но есть три региона, где цена предложения за кв. метр жилой площади выросла: это Чеченская Республика (на 10,1%), Адыгея (на 1,6%), Краснодарский край (на 1,0%).
«За 2016 год цены на вторичном рынке ощутимо снизились. Мы отмечаем падение примерно на 20%. Кроме того, 90% всех покупок осуществляется с большим торгом (в процессе которого цена падает еще на 10-15%). Отсутствие конкурентоспособного ипотечного продукта в данном сегменте рынка сулит и дальнейшее падение стоимости», — говорит Екатерина Коган о подмосковном рынке.
Скидки на вторичном рынке сохранились, но, по данным ГК «Миэль», значительно уменьшились. Если в 2015-м средняя скидка на вторичку в Москве составляла 7-8% от заявленной цены, то, торгуясь в конце 2016-го, покупатель добивается уменьшения стоимости на 3-5%. «Однако торг стал обязательным этапом при выборе квартиры, а порой – решающим фактором для принятия положительного решения покупателем», — подчеркивают специалисты компании.
Не пропустите:
7 инструментов для инвестиций в недвижимость
Как купить квартиру на аукционе?
