Инвестиции в отделку - Интерьер и стиль жизни : Domofond.ru

Инвестиции в отделку

Можно ли сделать качественный ремонт используя самое дорогое, но из самого дешевого сегмента материалов? Анна Лексина, архитектор и специалист по подготовке недвижимости к продаже и аренде отвечает на вопрос утвердительно. Мы попросили ее рассказать, как можно за счет ремонта повысить стоимость недвижимости, и что нужно знать, чтобы не ошибиться в расчетах.

invest-designer.blogspot.com

 

Я закончила очередной проект на прошлой неделе, и в экселевском файле со сметой было 204 строчки. Это все «от» и «до» — все, включая полотенца, посуду и мусорное ведро. Если на каждом пункте сэкономить даже 500 рублей, на весь проект выйдет уже 100 000 рублей экономии.


Как сдать или продать квартиру дороже?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду


Важно и вот что еще — я проектирую сразу в двух измерениях: в деньгах и во времени. Это значит, что приходится постоянно держать в голове, сколько будет стоить то или иное решение. Допустим, две двери обойдутся в 20 000 рублей, а три — в 30 000 рублей. Так ли нам нужна эти третья дверь? Ее можно заменить шторкой? А может вообще обойтись без нее?.. Сроки работ тоже несопоставимы — натяжной полоток монтируется от 1 до 3 дней, на остальные варианты уйдут недели. Точно ли нам не нравится натяжной потолок?

Было, invest-designer.blogspot.com

 

Теперь поговорим о муках выбора. Возьмем тот же проект из 204 пунктов в смете. Если на каждую строчку потратить один час - всего это 204 часа. Рабочий день длится 8 часов, так что в стандартном пятидневном графике на подбор отделочных материалов и декора уйдет… 5 недель! Далее это все посмотрит заказчик, захочет что-то поменять, внесет правки, мы пойдем на второй круг в 5 недель… Поэтому я так строю свою работу с заказчиками, что не обсуждаю варианты мебели, материалов или декора. Я принимаю решения в рамках заданного бюджета, всегда стараюсь оптимизировать смету и сроки работ — это важно и для меня, и для заказчика.

Стало, invest-designer.blogspot.com

 

Суть инвестирования в ремонт

Я работаю только с проектами для аренды или оформляю квартиру перед продажей. Мои клиенты — это те, кто хочет на своей недвижимости заработать больше соседей. Иногда это молодые люди, которые купили то, на что хватило, но сами хотят жить в другом месте. Иногда те, кому квартира досталась по наследству. Иногда те, кто покупал квартиру на этапе котлована для последующей перепродажи. Объединяет их то, что все заказчики относятся к своей недвижимости как к инструменту, не трясутся над каждым цветочным горшком и понимают конкурентные преимущества жилья. При этом мне, конечно, важно, чтобы заказчик был доволен результатом: и визуальным, и финансовым. 

Было, invest-designer.blogspot.com

 

Перед началом работы мы вместе с клиентом оцениваем оправданность вложений. Просчитываем, за сколько примерно квартиру можно будет сдать или продать (без ремонта и с нашим ремонтом). Это позволяет принять решение о том, стоит ли тратить деньги. Я почти всегда считаю, что стоит. Вложения позволяют выделиться на фоне всех конкурентов и установить цену выше, а сделку (или сдачу) осуществить быстрее.

Стало, invest-designer.blogspot.com

 

Не для себя

В моей практике были проекты, когда условия обозначали примерно так: «Мы хотим сделать ремонт для сдачи квартиры в аренду, но может когда-то будем в квартире жить сами». Звучало логично. Но «для себя» и «под сдачу в аренду» — это принципиально разные проекты. Все хотят для себя самого лучшего и натурального: раковину из камня, стол из дерева… И заказчик осознает эти желания лишь в процессе работы. В итоге, желание сделать лучше, чем достаточно под аренду, запускает тот самый бесконечный процесс перебирания недешевых вариантов банкетки и люстры. А это уже совсем другая история.


5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Сколько стоит ремонт 2-комнатной квартиры под аренду?


Шаг вправо, шаг влево

Так в чем же проблема с расчетами бюджета? Чаще всего стоимость работ увеличивается в процессе работы над проектом, ведь известно, что аппетит приходит во время еды. Изменяются пожелания, добавляются задачи, изменяются объемы черновых работ (особенно актуально для старого фонда). Многие нюансы выпадают из поля зрения. Например, очень многие забывают о стоимости доставок. Я закладываю в бюджет 50 000 рублей только на них, но и эта сумма примерная. 

Было, invest-designer.blogspot.com

 

Некоторые думают: «Буду делать ремонт только из материалов Леруа и ИКЕА, будет дешево». Встречи с заказчиками я начинаю, как правило, с долгого рассказа о том, что, да, мы будем покупать материалы только в сетевых магазинах, и все равно не будет так дешево, как представляется.

Стало, invest-designer.blogspot.com

 

Ремонт в цифрах

Главный больной вопрос — вопрос стоимости. Самый бюджетный ремонт в квартире площадью 40 кв.м на моей практике обошелся в 1,2 млн рублей, а самый дорогой на такую же площадь вышел в 3,5 млн рублей. На этом месте начинается, обычно, дискуссия о том, что, мол, соседи или друзья друзей сделали дешевле и так далее. В самом начале я долго и подробно объясняю заказчику, из чего складывается стоимость ремонта, и почему итоговая сумма будет выше, чем все думают. Во-первых, редко кто считает проект «под ключ» с учетом посуды и декора (об этом шла речь в самом начале). Во-вторых, в проект мы с клиентом закладываем сроки окупаемости ремонта и от них отталкиваемся. Разница между 1,3 млн и 3,5 млн ощутима, но оба вложения по нашим расчетам должны окупиться за 2,5 – 3 года. Дальше уже идет чистая прибыль.

Было, invest-designer.blogspot.com

 

Однако изначальные характеристики объекта недвижимости (стоимость и расположение) — это самый важный критерий при планировании отделки. В квартире за 4 млн рублей не стоит делать ремонт за 3,5 млн для того, чтобы на этом заработать. Это не поднимет стоимость квартиры на стоимость ремонта. А вот в старом доме в центре города (в квартире, скажем, за 10-12 млн) такие вложения уже могут быть оправданы.

Стало, invest-designer.blogspot.com

 

А можно без дизайнера?

Я верю, что можно воплотить в жизнь уютный и при этом современный интерьер и без привлечения специально обученного человека. Для этого нужно как минимум изучать примеры хороших интерьеров, сделанных со вкусом, и анализировать то, из чего они состоят. Пару месяцев просмотров и вы поймете, как выглядит то, что вам нравится. Или пойти простым (и далеко не самым плохим!) путем — повторить один в один какой-то из подсмотренных интерьеров. Например, интерьеры из ИКЕА, ведь у них работают действительно хорошие дизайнеры. Самая большая сложность будет со светом, потому что сценариев освещения должно быть несколько. В этом тоже можно разобраться самостоятельно, но это «невидимый» этап, о котором мало кто думает заранее. И тут возникает тот самый плюс работы с дизайнером. Он уже в этом разобрался! 

Было, invest-designer.blogspot.com

 

Работа с дизайнером, на мой взгляд, — очевидная экономия времени и денег (даже с учетом авторского гонорара за ведение проекта). Он подумает, как организовать закупки с минимальным количеством доставок, объедет гипермаркеты в поисках лучшего варианта ламината, и предусмотрит достаточное количество розеток на кухне и в спальне (и все они будут в доступных местах, а не заставлены мебелью).

Стало, invest-designer.blogspot.com


Самое главное — чтобы ваши представления о том, что вы хотите получить в итоге и сколько денег готовы на это потратить, совпали с представлениями дизайнера.

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.