Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги? - Хороший вопрос : Domofond.ru

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

– Я получил от Министерства обороны квартиру в Москве в собственность бесплатно на себя и членов моей семьи в 2013 году. В октябре 2013 года я получил свидетельство о собственности, где я 100% собственник. В 2017 году мы с женой развелись. Сейчас я хочу продать всю квартиру бывшей жене за чисто символическую сумму.

imageDingaLT/Depositphotos

Какую сумму мне указать в договоре купли-продажи, чтобы не попасть на налог и чтобы бывшая жена воспользовалась налоговым вычетом на работе? Кроме меня, бывшей жены, двоих моих детей (8 и 10 лет), прописан еще мой отчим, но он там не живет. Нужно ли от отчима согласие на продажу квартиры, если бывшая жена не против, чтобы он остался там прописан?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Судя по указанной ситуации, Вы владеете квартирой более трех лет и являетесь резидентом. Соответственно, платить налог не придется, так как Вы достигли предельного срока владения недвижимостью, по достижении которого освобождаетесь от уплаты налога с продажи квартиры.

На сегодняшний день налоговая база для получения вычета с покупки составляет 2 млн руб. Соответственно, имеет смысл указать стоимость не менее данной суммы, чтобы иметь возможность получить налоговый вычет на покупку целиком. Для продажи квартиры согласия зарегистрированных лиц в квартире не требуются.


Мы с мужем купили участок и дом. Можно ли переоформить их на меня?

Брак, развод и ваша недвижимость


Отвечает председатель коллегии адвокатов «Триумф» Полина Рязанова:

Продайте по цене не ниже кадастровой стоимости. Факт оплаты подтверждается вашей распиской в получении денежных средств от бывшей жены в оплату цены квартиры либо указанием в самом договоре купли-продажи, что денежные средства в оплату квартиры Вами уже получены. Вы освобождаетесь от уплаты налога, а Ваша жена получает налоговый вычет. Максимальный размер налогового вычета – 2 млн рублей. Тогда Ваша бывшая жена сможет возвратить уплаченный налог (либо получить освобождение от уплаты) в размере 260 тысяч рублей. Исчисляется по формуле: 2 млн (размер вычета) х 13% (ставка налога на доходы физических лиц).

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

От отчима согласия не требуется.

В соответствии с налоговым законодательством РФ, для освобождения от налогообложения минимальный срок владения недвижимостью, право собственности на которую возникло до 01.01.2016 г, составляет три года. Соответственно, при продаже Вами квартиры в 2018 году дохода, с которого Вам необходимо заплатить налоги, не возникает, как и обязанности его декларировать.

Налоговым законодательством предусмотрен налоговый имущественный вычет при покупке недвижимости в сумме понесенных расходов, но не более 2 млн рублей. При этом должен соблюдаться ряд требований, среди которых есть требование об отсутствии взаимозависимости лиц сделки. Таким образом, физическое лицо имеет право на данный вычет при условии, что сделка не совершена между взаимозависимыми лицами. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, взаимозависимыми лицами признаются действующие супруги.

В случае если на момент покупки квартиры имеется свидетельство о разводе, то право на имущественный вычет у Вашей бывшей жены есть, исходя из величины оплаченных расходов на приобретение указанной квартиры. Вы и Ваша супруга в данном случае признаваться взаимозависимыми не будете. Установить иное может только суд.

Исходя из вышесказанного, Вы имеете право указать любую стоимость в договоре купли-продажи для получения имущественного вычета Вашей бывшей женой, не забывая, что сделка должна носить не фиктивный характер, то есть цена сделки должна быть соизмерима с рыночными условиями.


Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?


Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Да, Вы можете оформить свою квартиру на бывшую супругу, которая формально не является близким родственником. Следовательно, и налоговый вычет получить можно. Однако окончательное решение останется за налоговой инспекцией, так как налоговый вычет нельзя осуществить в случае, если сделки были совершены между взаимозависимыми лицами. Необходимо понимать: помимо того, что это бывшая жена, она еще и мать Ваших детей, следовательно, существуют взаимные алиментные обязательства.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Вы освобождаетесь от уплаты налога 13% НДФЛ, так как оформили собственность в 2013 году, то есть на момент продажи пройдет более трех лет. Сделайте выписку из ЕГРН по кадастровому номеру квартиры и посмотрите, какая кадастровая стоимость указана. Эту цифру можете указывать в договоре купли-продажи и получать налоговый вычет.

Наличие регистрации отчима в квартире никак не влияет на регистрацию перехода права собственности от Вас к бывшей супруге. Другое дело, что Вы получили квартиру в собственность на себя и членов семьи, находясь в браке. Супруга может потребовать у Вас разделения данной квартиры как совместно нажитого имущества.


Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи


Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае если у Вас имеется свидетельство о собственности на данную квартиру, то есть она была приватизирована Вами единолично с согласия всех членов семьи, Вы можете данную квартиру бывшей жене или детям подарить. В случае продажи детям сделка будет освобождена от налогов, поскольку дарение осуществляется между близкими родственниками.

Если же Вы решите заключить договор купли-продажи, Вам придется столкнуться с некоторыми особенностями. Во-первых, поскольку данная квартира была выделена на Вас и членов Вашей семьи, включая несовершеннолетних детей, права которых гипотетически могут быть нарушены данной сделкой, Вам потребуется получить согласие органов опеки и попечительства на ее совершение. Кроме того, сама сделка приватизации, то есть передачи в Вашу единоличную собственность квартиры, рассчитанной на нескольких лиц, включая несовершеннолетних детей, может вызвать вопросы в ее законности.

Во-вторых, данная квартира имеет кадастровую стоимость, и в случае существенного занижения цены в договоре купли-продажи налоговая вправе произвести исчисление налоговой базы в объеме, максимально приближенном к рыночной.

В-третьих, согласие отчима на продажу квартиры не требуется, поскольку он не собственник. Но если он был в составе членов семьи, когда первоначально квартира выделялась Вам от Минобороны, он также имеет право оспорить приватизацию данной квартиры Вами единолично.

Тем не менее, если Вы решитесь на сделку купли-продажи данной квартире Вашей бывшей супруге и если она работает, у нее есть право на получение налогового вычета. При этом следует понимать, что размер налогового вычета будет исчислен и проверен налоговым органом так же, как и цена сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.