Главные законы о новостройках 2019 года - Полезные советы : Domofond.ru

Главные законы о новостройках 2019 года

2019 год принес кое-что новое в законы о строительстве. Многие из них радикально изменили рынок недвижимости и отношения между его участниками. Подробно об этом рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова.

sgorin/Depositphotos

 

Эскроу-счета

Пожалуй, самым значимым изменением в сфере строительства многоквартирных жилых домов стал переход застройщиков на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Этого ждали с нетерпением как переломного момента на рынке новостроек. Изменение вызвало много обсуждений и со стороны СМИ, и со стороны застройщиков. Безусловно, покупатели встретили нововведения с надеждой и тревогой. Поэтому с самого начала 2019 года продажи нового жилья резко выросли. То же самое произошло и с ценами на квартиры.

Для того чтобы продолжить работать по старой схеме, застройщики должны были обеспечить к 1 июля готовность объектов от 30% (при застройке микрорайона – от 15%) и продажи 10% жилья по ДДУ.


Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Главные события и тренды на рынке жилья Москвы – 2019


По данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ выросло в первом полугодии 2019 года на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во втором полугодии наблюдается спад. В октябре количество поданных на регистрацию ДДУ было сравнимо с показателями 2018-го. Впрочем, этого следовало ожидать.

Основные моменты, связанные с оплатой через эскроу-счета по ДДУ:

  1. В отношениях между дольщиком и застройщиком появился третий участник – банк. Договор участия в долевом строительстве теперь трехсторонний.
  2. Застройщик не может пользоваться деньгами дольщика до ввода объекта в эксплуатацию (они хранятся на эскроу-счете), а строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика либо кредита, выданного банком, в котором открыт эскроу-счет.
  3. В случае банкротства банка дольщик может рассчитывать на получение от Агентства страхования вкладов компенсации в размере стоимости долевого участия, но не более 10 млн рублей.

Есть ли послабления для застройщиков?

Пока мы ждали перехода всех застройщиков на эскроу-счета, в закон были внесены очередные изменения, дающие послабления для отдельных категорий застройщиков. Крупнейшие системообразующие компании, которые строят более 10 млн кв. метров жилья в пяти и более регионах РФ, могут, как и раньше, финансировать проекты за счет средств дольщиков при готовности объекта 6%. Сегодня таких компаний две – это ПИК и ЛСР.


Что стало с ценами на новостройки после перехода на эскроу?

Как выбрать новостройку и застройщика?


Что еще произошло?

В 2019 году вступили в силу изменения, касающиеся деятельности застройщиков. В частности, внесены изменения в Градостроительный кодекс, касающиеся объема проектной документации и порядка раскрытия информации. Интересы граждан они не затрагивают.

ЖСК

Вспомнили наконец-то законодатели и о такой непростой форме строительства, как ЖСК. Жилищно-строительные кооперативы существовали еще в советские времена. И именно тогда доказали свою эффективность. В 80-х годах таким образом строилось до 8% новых домов в СССР.

В 2000-х годах крупнейшие застройщики, ныне обанкротившиеся (например, ДСК-1 и СУ-155), использовали ЖСК как альтернативную схему привлечения средств граждан.

Конечно, можно рассматривать такой способ финансирования строительства жилья как уход от требований законодательства о долевом участии. Но отсутствие внимания со стороны государства к современным ЖСК привело к тому, что в большинстве случаев собственность на построенные квартиры приходится признавать в суде. Много среди них и проблемных долгостроев. В то же время доля ЖСК на рынке недвижимости не более 2%.

При этом важно знать, что на сегодняшний день ЖСК может быть создано для строительства многоквартирного дома только в двух случаях:

  • земельный участок под строительство выделен государством безвозмездно;
  • ЖСК создано с целью достроить проблемный многоквартирный жилой дом.

7 главных различий между новостройками разных классов

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке


Какие изменения происходят в сфере ЖСК?

В декабре 2018 года был определен круг лиц – руководителей ЖСК, ответственных за его деятельность. Это был первый шаг.

В середине 2019 года Минстрой внес на рассмотрение законопроект, который должен приравнять паи к правам требования, что позволит пайщикам получать кредиты под залог пая. Также предлагается распространить на ЖСК все требования к использованию эскроу-счетов. К примеру, ЖСК обязан будет открыть счет в уполномоченном банке, где будет аккумулировать средства граждан в виде внесенного на строительство пая.

Еще одно нововведение, направленное на защиту пайщиков, – внесение данных нового члена ЖСК в ЕГРЮЛ. Таким образом, право вступившего в члены ЖСК гражданина будет закреплено в официальном реестре. Кроме того, с 25 сентября 2019 года у ЖСК возникла обязанность зарегистрироваться на сайте наш.дом.рф и разместить информацию о строящемся объекте в Единой информационной системе жилищного строительства. Плюс необходимо выложить туда все документы, подтверждающие право на строительство, а также документы ЖСК, сведения о строящемся объекте. Этот перечень установлен ЖК РФ.

Новое и важное для пайщиков ЖСК

ЖСК существует параллельно с долевым строительством, однако положения закона о долевом участии № 214-ФЗ не распространяются на членов жилищно-строительного кооператива. Это серьезная проблема, ведь все прошедшие годы члены ЖСК были не вправе претендовать на какие-либо компенсации в случае нарушения сроков строительства или банкротства застройщика. 4 ноября 2019 года вступил в силу федеральный закон, который при банкротстве застройщика закрепляет за членами ЖСК право на получение возмещения из Компенсационного фонда. У членов ЖСК теперь такие же права, как и у дольщиков, участвующих в строительстве по ДДУ.


Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?


Пайщик, вложивший свои средства в строительство, теперь может выйти из ЖСК и, не дожидаясь завершения строительства, получить свои деньги из средств фонда. После этого к фонду переходят права требования на внесенный ранее пай. Получается, что члену ЖСК не нужно будет тратить время и деньги на истребование внесенных в качестве пая средств.

Таким образом, эта форма инвестиций в строительство стала более прозрачной и контролируемой. Но пока это касается только тех ЖСК, которым переданы проблемные проекты, достраиваемые ими в связи с банкротством прежнего застройщика. Надеемся, что законодатель пойдет дальше, и строительство домов через ЖСК получит четкие правила, а пайщики защиту от государства.

Не пропустите:

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру по договору переуступки?

Откуда суть пошли льготы и субсидии в России?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.