Главные события и тренды на рынке жилья Москвы – 2019 - Полезные советы : Domofond.ru

Главные события и тренды на рынке жилья Москвы – 2019

Эксперты подводят итоги первого полугодия 2019-го и называют главные события и тенденции на рынке недвижимости Москвы.

Violin/Depositphotos

 

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»:

В прошлом году рынок первичной жилой недвижимости был перегрет из-за увеличенного спроса: многие потенциальные покупатели не откладывали приобретение квартиры из-за ожиданий роста цен ввиду изменений в законодательстве, а также ожиданий роста ставок по ипотеке (ставки начали расти примерно с середины осени 2018 года). В результате значительная доля отложенного спроса была реализована в прошлом году, что привело к снижению покупательской активности в этом году.

По состоянию на конец мая на территории «старой» Москвы реализовалось максимальное за всю историю рынка количество жилых корпусов новостроек — 721 объект. Объем предложения с начала 2019 года продолжил умеренно расти. Застройщики пытались быстрее начать продажи ранее согласованных проектов и к 1 июля пройти порог, позволяющий им продолжать реализовывать объекты по старым правилам (не переходя на эскроу).


Новостройки в России дорожают

Как выбрать новостройку и застройщика?


С конца прошлого года больше всего вырос объем предложения в классе комфорт — на 9% (до 19,9 тысячи квартир; это 46% от общего объема предложения в «старой» Москве).

Цены в новостройках оставались стабильными. С ноября прошлого года – в диапазоне 220 – 224 тысяч рублей за кв. метр (без учета элитной недвижимости).

После 1 июля возможно кратковременное увеличение цен — некоторые застройщики уже заявили об этом. Впоследствии уровень цен скорректируют рыночные фактор, в основном динамикой спроса. Застройщикам необходимо поддерживать определенные темпы продаж, что будет сложно при резком росте цен.

К тому же примерно 60-70% от текущего предложения, скорее всего, продолжит реализовываться по старым схемам ДДУ, так как формально проходит обозначенный порог Минстроя (стадия строительной готовности и доля уже проданных квартир). Поэтому до конца года возможен рост цен на 5-10 %.

Orininskaya/Depositphotos

 

На вторичном рынке «старой» Москвы сохраняются тенденции прошлого года: объем предложения снижается, цены подрастают. По сравнению с концом 2018 года объем предложения снизился на 20% (в настоящий момент (на июнь 2019 года. – Прим. ред.) в продаже около 18 тысяч квартир). При этом средняя стоимость кв. метра по сравнению с декабрем 2018 года выросла на 4% и на данный момент составляет 307,3 тысячи рублей. В разрезе по классам наибольший рост отмечен в массовом сегменте (эконом и комфорт) — здесь он составил 5%.


Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Лучшее из недорогой вторички Москвы


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Практически все первое полугодие прошло под знаком ожидания перехода на систему продаж через эскроу-счета. Покупателей при этом волновало, как изменятся цены и можно ли будет и после 1 июля купить квартиры в строящихся домах, а специалистов рынка — как технически выстроить продажи и ипотечные сделки при использовании эскроу.

На первичном рынке в сегменте эконом- и комфорт-класса с начала года наблюдается рост цен: в комфорт-классе до 167,2 тысячи рублей за кв. метр (+3,4%), в эконом-классе — до 128,7 тысячи рублей (+12,2%). Это пока еще не следствие прямого влияния введения эскроу-счетов, а скорее рост цен на ожиданиях перемен. Сказывается и высокий спрос (особенно в первом квартале), который был связан в том числе с доступной ипотекой.

VLADJ55/Depositphotos

 

Из ключевых событий, повлиявших на рынок недвижимости, я бы отметила снижение ключевой ставки ЦБ до 7,5%, которое произошло впервые с марта 2018 года. Некоторые банки уже отреагировали на это событие, снизив ставки по ипотеке, хотя у лидеров рынка ставки пока остались прежними — от 8,2% у Сбербанка (при сделке онлайн) и от 9,7% у ВТБ. При этом ВТБ также запустил программу семейной ипотеки со ставкой 5% на весь срок кредитования.

В сфере ипотеки также были озвучены нововведения. Например, возможно, появится «отцовский» капитал наряду с материнским. Кроме того, власти рассматривают появление новой ипотечной субсидии в размере 450 тысяч рублей для семей с тремя и более детьми.

Также среди заметных событий можно отметить разработку критериев Минстроя для застройщиков, которые смогут остаться на прежних схемах продаж новостроек (без эскроу-счетов). Соответствующее постановление № 480 было опубликовано 22 апреля 2019 года. 

Громким стало заявление о введении пятилетнего моратория на индустриальное жилое строительство в Новой Москве (об этом было объявлено в феврале).


Актуальные правила семейной ипотеки под 6%

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если уже есть ипотека?


Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости»:

С начала года и до июня, по нашим данным, наблюдалось снижение активности покупателей на рынке. Вероятно, на динамику повлияли и традиционно длинные майские праздники, и будущие изменения на рынке новостроек. С июня наметилась положительная тенденция. Рынок оживился, мы заметили подъем активности как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей — сделок стало больше. Прогнозировать дальнейшее развитие событий нецелесообразно, так как лето — это традиционно период некого затишья на рынке недвижимости. Летом немногие активно решают свои жилищные вопросы, большинство людей предпочитает отложить это до осени. 

Среди ключевых событий, влияющих на рынок недвижимости, можно отметить снижение ставок по ипотеке. ЦБ и флагманы ипотечного кредитования понизили ставку (а за ними, вероятно, последуют и другие игроки рынка).

Rateland/Depositphotos

 

Ипотека — еще один всегда актуальный вопрос. Интерес ипотечного покупателя присутствует. Но ожидаемого повышения спроса на ипотеку в связи с понижением ипотечных ставок пока не наблюдается. На данный момент мы не видим значительного увеличения количества ипотечных сделок. Стоит заметить, что основная целевая аудитория ипотечного кредитования сегодня — семьи с детьми.

Если говорить о спросе на вторичном рынке, то тут можно отметить, что дома 1960-70-х годов постройки пользуются не самым высоким спросом. Сегодня покупатели скорее отдают предпочтение застройке конца 1990 – начала 2000-х. Интерес к подобному жилью стабильный и превышает предложение, а вот стоимость данных объектов достаточно высока. В целом цены на вторичном рынке сейчас находятся примерно на том же уровне, что и ранее, без резких скачков.

В сегменте новостроек в начале года прогнозировалось повышение стоимости вплоть до 10%, однако пока этого не наблюдается. Вероятно, на ценообразование в данном случае оказал влияние тот факт, что покупательская активность на текущий момент не очень высокая.


Можно ли взять ипотеку, если работаешь неофициально?

Дают ли сейчас ипотеку без первоначального взноса?


Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость»:

Образно говоря, прошлый год взял взаймы у года нынешнего определенную часть спроса, поэтому сейчас мы недосчитываемся сделок. С начала 2019 года впределах «старой» Москвы практически ежемесячно наблюдалось сокращение актуального спроса (в сравнении с данными за аналогичный период 2018 года). Но, несмотря на это, на вторичном рынке столичного жилья значительного сокращения цен (на 15-20%) не предвидится. Максимальное сокращение может составить 5-7%. В некоторых районах уже началась коррекция цен. К примеру, зимой в типичных спальных районах столицы (вроде Северного и Южного Бутова) стандартная однокомнатная квартира стоила от 6,2 млн рублей. Однако сейчас здесь можно найти такие же лоты, но с минимальным ценником в пределах 5,9–6 млн рублей.

Возможное сильное падение цен во вторичном сегменте сдерживает существенно сократившаяся экспозиция выставленного на продажу жилья. Так, по отношению к маю 2018 года количество вторичных объектов уменьшилось на 40,6%, причем наибольшее сокращение наблюдается в ценовых категориях до 10 млн рублей, где представлено бюджетное и, соответственно, самое востребованное жилье.

devteev/Depositphotos

 

Согласно нашим прогнозам, нынешнее лето по показателям покупательской активности будет лишь немногим лучше, чем аналогичный период 2015 года, когда на вторичном рынке недвижимости наблюдалось «дно» по числу сделок.

Принятие поправок в 214-ФЗ, о котором сегодня говорят почти все, может повлиять не только на первичный, но и на вторичный сегмент, смягчив падение спроса на «вторичке». Изменение финансовой модели продаж на первичном рынке недвижимости может привести к турбулентности, по крайней мере, в переходный период. В числе последствий возможны переносы стартов продаж, уменьшение числа новых проектов и поступательное сокращение общего объема предложения на «первичке». При этом не забываем, что в соответствии с новыми условиями работы кредитная нагрузка на девелоперов возрастет, и у них всегда будет соблазн переложить увеличение расходов на плечи покупателей через повышение продажных цен. В результате часть покупателей будет переходить с рынка новостроек в сегмент вторичного жилья. По нашим оценкам, благодаря этому в 2019 году столичная «вторичка» дополнительно получит порядка 15% спроса.

Снижение ипотечных ставок могло бы привести к оживлению рынка недвижимости (и, как следствие, к увеличению числа сделок). И мы видим некоторые подвижки в эту сторону — так, недавно ключевая ставка ЦБ, чей размер напрямую влияет на ипотечные ставки, опустилась на 0,25%, до 7,5%. Для покупателей «вторички» ориентиром является ипотека под 8%, которую обещали власти, однако пока средний размер ипотечных ставок в сегменте выше 10%, поэтому многие потребители откладывают выход на сделку. 


Как взять ипотеку в другом городе и с серой зарплатой?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку


Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Рынок столичной недвижимости чувствует себя неплохо. Количество зарегистрированных ДДУ в январе-мае 2019 года в границах «старой» Москвы достигло 23,5 тысячи, что на 19% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Спрос в начале года стимулировали банки, а именно — растущая ставка по ипотеке. В первом квартале в основном приобретали жилье заемщики, получившие одобрение в конце 2018 года (еще по старым ставкам). Им было важно успеть приобрести недвижимость до окончания срока действия одобрения. Во втором квартале стимулом для покупок стал предстоящий переход к проектному финансированию. В ожидании роста цен на жилье уже в июле, клиенты стремились подписать договор в первом полугодии (пока девелоперы еще держат цены).

Сегодня абсолютно все застройщики ведут подготовку к переходу на проектное финансирование. В результате мы зафиксировали резкое снижение доли жилья в домах на начальной стадии строительной готовности. Если в марте 2019 года таких объектов было 34%, то в апреле лишь 18%. Одновременно число лотов в корпусах на этапе строительства этажей выросло с 37% до 50%. Все это говорит о том, что девелоперы резко ускорились ради достижения стадии строительной готовности проекта в 30% (такая стадия готовности даст возможность продолжить работу по старым правилам). 

Предстоящий переход к использованию эскроу-счетов, безусловно, стал главным фактором, который стимулировал клиентов к совершению сделок на рынке новостроек. Одна из тенденций, отмеченных в 2019 году, — это рост инвестиционной активности. По итогам января-мая 2019 года 10% всех ДДУ в Москве было заключено в рамках «пакетных» сделок (то есть инвесторами). Для сравнения: по итогам 2018 года доля таких договоров составила лишь 6%. Эта динамика объясняется, во-первых, ростом цен на жилье. Во-вторых, предстоящими поправками в 214-ФЗ. Очевидно, что с переходом на новую схему финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста строительной готовности, но и в силу использования проектного финансирования. Именно поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность.

Еще одна тенденция — это снижение среднего уровня скидок. Если в мае прошлого года средний размер дисконта в массовом сегменте составил 5%, то в этом году только 3%. Причем девелоперы на фоне стабильного спроса отказались от предоставления традиционных дисконтов (например, от скидки на 9% к 9 мая). 

Еще одна любопытная тенденция — это снижение девелоперской активности. В первом полугодии 2018 года на первичном рынке «старой» Москвы в продажу поступили 37 новостроек с квартирами и апартаментами. На сегодняшний день в 2019 году стартовали продажи только 21 новостройки. Что касается стоимости, то, например, в массовом сегменте с начала года средняя цена квадратного метра выросла на 2,4%. Но, безусловно, главный рост еще предстоит.

Ситуация на рынке ипотечного кредитования оказалась противоречивой. В начале года банки подняли ставку. Однако в апреле власти объявили о том, что «семейная ипотека» под 6% годовых будет действовать на протяжении всего срока кредита, а в мае ряд банков снова снизил проценты по кредиту, рассчитывая на понижение ключевой ставки ЦБ РФ в ближайшее время. В результате c января по март 2019 года было заключено 28,9 тысячи ипотечных сделок (против 23,3 тысяч за аналогичный период прошлого года). Доля ипотеки по Москве составила 47% за прошедший период 2019 года.

При этом темпы прироста заключенных ипотек постепенно снижаются. Если в 2018 году относительно аналогичного месяца 2017 года увеличение составляло в среднем 67%, то в 2019 году — лишь только 25%. Словом, от динамики ипотечных ставок в итоге многое будет зависеть на рынке в целом.

Не пропустите:

Главные события 2018 года на московском рынке жилья

Как купить квартиру, если находишься в другом городе

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.