Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год - Полезные советы : Domofond.ru

Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год

С лета прошлого года сделки по продаже квартир в новостройках должны заключаться по новой схеме. А именно — с размещением денег покупателей на специализированных эскроу-счетах, а не на счетах застройщика. Как поправки в 214-ФЗ изменили российский рынок жилой недвижимости и какие выводы можно сделать уже сейчас, Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.

Grigoriy Pisotckii/Depositphotos

 

С введением эскроу-счетов девелоперы не могут напрямую распоряжаться деньгами дольщиков, но есть небольшая оговорка. Изменения касаются проектов, анонсированных после 1 июля 2019 г., — дня, когда поправки в законодательство о долевом строительстве жилья вступили в силу. Те же объекты, которые начали строиться до этого времени, работают по-старому — на строительство дома идут средства покупателей.

«По разным данным, доля проектов, которые реализуются по схеме "эскроу", пока не достигла даже 50%. Сегодня большая часть ЖК продолжает строиться по прежнему сценарию долевого строительства, это связано с тем, что срок реализации проектов составляет от 1,5 до 3 лет. Полноценный переход на новые правила мы увидим, скорее всего, в 2022 году, когда эти объекты будут сданы», — комментирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.


В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи


Годовые итоги

Эксперты сходятся во мнении: пока рано говорить, как показала себя данная реформа. Тем не менее подвести некоторые промежуточные итоги уже можно.

Переход на эскроу-счета был вызван желанием максимально обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства. С эскроу-счетами люди защищены от любых проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки и т. д. Но благодаря нововведению можно наблюдать и рост стоимости квадратного метра.

Так происходит потому, что расходы на выплату девелоперами процентов по кредитам увеличиваются, себестоимость строительства растет. Ведь если раньше для строительства объекта застройщики привлекали и пользовались средствами покупателей, с введением эскроу-счетов для реализации нового проекта им необходимо занимать деньги у банка.

«Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, получить кредит банки предлагали под 10–15% годовых, что, учитывая низкую рентабельность жилищного строительства, слишком много. Только ситуация с коронавирусом изменила эту тенденцию, так как власти запустили программу субсидирования кредитов для девелоперов», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Главные минусы

Уже сейчас ряд экспертов наблюдает ухудшение качества строительства в новых ЖК. По данным руководителя юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрия Логинова, в региональных проектах, использующих эскроу-счета, увеличилось количество судебных споров, связанных с качеством возводимых домов. Застройщики пытаются сэкономить, и строительные материалы — довольно однозначный выбор.

Еще один серьезный недостаток перехода на проектное финансирование — неизбежный уход с рынка большого количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачок количества обманутых дольщиков. «На конец августа 2020 г. по данным ЕИСЖС проблемными считаются 18,2 млн кв. м жилья, из которых 12 млн кв. м — в процедуре банкротства. На момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуть более 7 млн кв. м жилья», — рассказывает Дмитрий Логинов.

Небольшим девелоперам сложно вписаться в стандарты качества деятельности, характеристики и требования, подготовленные банками. «Сегодня завоевать доверие кредитора небольшие застройщики могут только количеством кв. м, введенных за последние 3 года, полным набором документов с техусловиями без отлагательных условий, собственными средствами в величине 10% от стоимости проекта. Порой, чтобы справиться с нагрузками в новых условиях работы, мелкие строительные компании продают квартиры в своих проектах банкам или вливаются в структуру более крупного девелопера», — комментирует заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.


Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?


География распределения эскроу

Если в Центральной части России, Краснодарском крае и Свердловской области доля проектов, использующих эскроу-счета, довольна велика, в остальных регионах РФ наблюдается снижение девелоперской активности, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Эксперт считает, что это связано с низкой рентабельностью проектов и нежеланием банков выдавать проектное финансирование на строительство, как им кажется, высокорискованных проектов. Однако есть и хорошие новости.

«Осознав, что новые правила работы усложнили доступ на рынок для небольших региональных компаний, которые работают с низкой маржинальностью, Минстрой разработал постановление о поддержке таких застройщиков. В документе предлагается субсидировать ставки по проектному финансированию компаниям, проекты которых имеют доходность 15% и ниже. Но пока поправки находятся на рассмотрении», — добавляет Колочинский.

Кроме того, летом 2020 г. был принят очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Одним из главных изменений стало уточнение момента раскрытия эскроу-счета в пользу застройщика. «Если на начальном этапе для этого требовалось ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать право на одну из квартир, через год достаточно только разрешения на ввод. Это положительное и давно ожидаемое решение», — рассказывает Дмитрий Логинов.

Динамика развития программы эскроу-счетов будет зависеть от того, какими темпами будет восстанавливаться экономика и рынок после пандемии, а также уровня ипотечных ставок. Впрочем, эксперты не прогнозируют каких-то существенных и резких скачков цен на квартиры в новостройках, ведь рост стоимости всегда ограничивается платежеспособным спросом.

Не пропустите:

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

Кто платит за содержание новостройки, пока УК ее не приняла?

Как правильно выбрать управляющую компанию

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.