Что происходит на рынке офисной недвижимости Москвы? - Полезные советы : Domofond.ru

Что происходит на рынке офисной недвижимости Москвы?

С началом кризиса в 2014 году аренда офисов в Москве массово перешла на расчеты в рублях, но это не спасло владельцев от снижения ставок. Ранее запущенные офисные проекты достраивались, и только к 2016-му ввод новых офисных площадей в столице резко замедлился. Благодаря этому равновесие между спросом и предложением стало восстанавливаться, а в сегменте А даже наметился дефицит предложения. Аналитики БЦ «Парк Победы» подробно рассказали о положении дел на рынке офисной недвижимости Москвы.

image

Ставки аренды офисов

Самые заметные изменения произошли в ценообразовании. Рынок офисов Москвы стал преимущественно рублевым, долларовые ставки сохранились только в некоторых премиальных объектах. Процесс перехода столичного офисного рынка на рубли начался во второй половине 2014 года. Арендаторы добивались либо перезаключения договоров в рубли, либо установления комфортного валютного коридора.

С начала кризиса запрашиваемые долларовые ставки аренды упали на 30-50%, в зависимости от класса. Такое сильное падение объясняется как непосредственной коррекцией стоимости аренды, так и укреплением американской валюты. В классе А ставки снизились на треть, в классе B+ и B- они упали на 48%. Запрашиваемые рублевые ставки с конца 2014 года в классе А снизились на 22%. В классах В+ и B- падение составило 32%.

Реальные ставки, по которым заключаются договора аренды, могут быть ниже на 10-15%, однако время больших дисконтов прошло.

«Пик скидок пришелся на конец 2014 – начало 2015 годов, когда арендаторы просили сделать уступку на 30-40% и добивались таких скидок. Сейчас идут обычные рабочие переговоры, арендаторы и собственники договариваются о приемлемых ставках и взаимовыгодных условиях, но собственники уже пришли в себя и видят, что компании снова заинтересованы в аренде офисов. Кроме того, мы наблюдаем снижение доли сделок по пересогласованию условий по текущим договорам. На данный момент они составляют не более трети рынка, в то время как в прошлом году их доля в разное время была 40-60%», -- комментирует коммерческий директор БЦ «Парк Победы» Юрий Гума.

Темпы строительства

По темпам ввода новых офисных площадей офисный рынок Москвы с начала кризиса успел пройти путь от рекордов к антирекордам. В 2014 году темпы строительства достигли максимума с 2009 года – то есть с прошлого кризиса. Тогда было введено почти 1,4 млн кв. метров офисных площадей. Затем темпы ввода замедлились, и в первом полугодии 2016 года рынок пополнился только 180 тысячами кв. метров, что стало минимальным показателем за последние десять лет. Всего на 2016 год был заявлен ввод порядка 600 тысяч кв. метров офисных площадей, но реальные результаты, скорее всего, окажутся ниже.

«По итогам года ввод новых офисных площадей не превысит 400-450 тысяч квадратных метров, остальные проекты будут перенесены на следующий год. В 2017 году будет достигнут новый антирекордный показатель, когда будет введено 200-250 тысяч квадратных метров офисов», -- говорит Юрий Гума.

Уровень «вакантности»

Средняя по рынку доля свободных площадей с начала кризиса выросла на 3,3 п. п. и сейчас составляет 17%. Наивысший рост зафиксирован в сегменте B+, где доля незанятых помещений выросла на 4,5 п. п. Это объясняется ужесточением требований к офисам класса А, в связи с чем некоторые помещения стали относиться к классу ниже. Всего в Москве пустует около 3 млн кв. метров офисных площадей.

В июле-августе наблюдается снижение «вакантности» в классе А, к концу года этот показатель может опуститься до 21-22%. Доля свободных площадей в классе В+ может снизиться до 18%.

«Мы прогнозируем дальнейшее снижение «вакантности» в классах А и В+ на фоне рекордно низких темпов нового строительства. Средний уровень «вакантности» офисов в Москве по итогам года может составить порядка 16,5%, а в следующем году опуститься до 16%. При этом доля незанятых помещений класса В- продолжит расти, поскольку продолжается процесс переезда компаний в более качественные офисы, которые стали доступнее благодаря кризису. Так, во второй половине 2014 года за офисы класса B+ запрашивали 25 тысяч рублей за кв. метр, сейчас можно снять качественный офис за 18 тысяч рублей», -- комментирует Юрий Гума.

Текст, фото: БЦ «Парк Победы»

Вы знаете об этом больше? Напишите нам.

Не пропустите:

Что будет с ценами на квартиры в новостройках Москвы до конца 2016 года?

Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?

Покемоны помогут сдать квартиру и поднять продажи в кафе

5 главных трендов в оформлении офисов 2016 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.